Какое помещение считается жилым в частном доме. Что входит в жилую площадь квартиры? Понятие общей и жилой площади. Определения понятия "квартира" в законодательстве

Еще несколько лет назад объект индивидуального жилищного строительства (далее - ИЖС) можно было строить только на участках категории «земли населенных пунктов» и в исключительных случаях - землях сельхозназначения, предназначенных для дачного строительства. Но в последние годы законодательство в этой области претерпело значительные изменения, и построить дом, в котором можно зарегистрировать постоянное проживание, можно и на дачных участках, и на землях под садоводство. Главное условие - чтобы Ваш дом был признан жилым.

Какой дом признают жилым?

Чтобы оформить регистрацию постоянного проживания в загородном доме, он должен быть пригоден для проживания. Таковым его признает специально сформированная комиссия. Основанием для ее созыва и последующих действий будет заявление собственника о признании помещения (дома) жилым. Но, разумеется, до его подачи нужно убедиться, что дом соответствует предъявляемым требованиям. Ниже приводится их список в соответствии с действующим законодательством РФ:

Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения должны находиться в работоспособном состоянии и обеспечивать безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования
Жилое помещение должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения.
Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.
Инженерные системы, оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами.
Инженерные системы должны быть размещены и смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, установленными в действующих нормативных правовых актах, и инструкциями заводов - изготовителей оборудования.
Наружные ограждающие конструкции жилого помещения должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность не более 60 процентов, температуру отапливаемых помещений не менее +18 градусов по Цельсию, а также изоляцию от проникновения холодного воздуха, пароизоляцию, отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях и препятствующие накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома.
Жилые помещения должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств.
Допустимая высота эксплуатируемого жилого дома должна соответствовать классу конструктивной пожарной опасности здания и степени его огнестойкости, установленным в действующих нормативных правовых актах.
Объемно-планировочное решение жилых, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях (кроме прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований эргономики.
Высота (от пола до потолка) комнат и кухни (кухни-столовой) в климатических районах IА, IБ, IГ, IД и IVа должна быть не менее 2,7 м, а в других климатических районах - не менее 2,5 м. Высота коридоров, холлов, передних, антресолей должна составлять не менее 2,1 м.
Отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли.
Размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни не допускается.
Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение.
Естественного освещения могут не иметь другие помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд.
В жилом помещении допустимые уровни вибрации от внутренних и внешних источников в дневное и ночное время суток должны соответствовать значениям, установленным в действующих нормативных правовых актах. (Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции").

Приведенный список не является полным, но воспроизводит те требования, которые собственник может предусмотреть сам на стадии строительства дома. С полным списком можно ознакомиться в тексте приведенного документа.

Порядок признания дома жилым

Любое помещение - будь то дом или помещение в доме (квартира) признается жилым в установленном законом порядке:

На основании заявления собственника комиссия проводит оценку соответствия помещения установленным требованиям и признает помещение пригодным (непригодным) для проживания.
Комиссия оценивает техническое состояние строительных конструкций и жилого дома в целом, его огнестойкость, условия эвакуации в случае пожара, санитарно-эпидемиологические требования, содержание потенциально опасных для человека веществ, качество воздуха, уровень радиационного фона и шума, вибрации, наличие электромагнитных полей, параметры микроклимата помещения, а также месторасположение жилого помещения (Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции").

Процедура проведения оценки соответствия помещения установленным требованиям также включает:

прием и рассмотрение заявления и прилагаемых к нему обосновывающих документов;
определение перечня дополнительных документов (заключения соответствующих органов государственного контроля и надзора и т.д.), необходимых для принятия решения о признании жилого помещения соответствующим (не соответствующим) требованиям;
определение состава привлекаемых экспертов проектно-изыскательских;
работу комиссии по оценке пригодности (непригодности) жилых помещений для постоянного проживания;
составление комиссией заключения о признании жилого помещения соответствующим (не соответствующим) требованиям и пригодным (непригодным) для проживания (далее - заключение);
составление акта обследования помещения (в случае принятия комиссией решения о необходимости проведения обследования) и составление комиссией на основании выводов и рекомендаций, указанных в акте, заключения;
принятие соответствующим федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления решения по итогам работы комиссии;
передача по одному экземпляру решения заявителю и собственнику жилого помещения (третий экземпляр остается в деле, сформированном комиссией). (Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 № 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции").

Оно того стоит

Безусловно, процедура признания дома объектом ИЖС сложная, а требования к такому дому строгие. Однако ничего невыполнимого в ней нет, и, что не может не радовать, все зависит от Вас. Выбирая участок и проект дома, позаботьтесь о том, чтобы он соответствовал перечисленным требованиям. Если же Вы именно сейчас подыскиваете место для строительства дома, в котором будете жить постоянно и планируете оформить в нем прописку, Вам могут помочь специалисты нашей компании. Позвоните сами или закажите звонок, и мы проконсультируем Вас относительного того, где лучше купить участок под ИЖС.

доцент кафедры гражданского права

Государственного университета – Высшей школы экономики,

кандидат юридических наук

К ВОПРОСУ О ТОМ, КАКОЕ ДАЧНОЕ СТРОЕНИЕ СЛЕДУЕТ ПРИЗНАВАТЬ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ

Многие граждане Российской Федерации не мыслят своё существование без отдыха на даче. На 6 сотках земли в садоводческих товариществах в настоящее время всё чаще возводят комфортабельные дома, пригодные не только для летнего, но и для постоянного, круглогодичного, проживания. Возможность возведения на земельных участках жилых и иных строений предусмотрена, в частности, статьей 40 Земельного кодекса Российской Федерации (при условии соблюдения собственником земельного участка его целевого назначения и его использования с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов), а также федеральным законом «О личном подсобном хозяйстве». В действующем российском законодательстве можно встретить даже понятия «дача», «садовый домик», хотя содержание этих понятий не раскрывается.

Каков же правовой режим возводимых на дачах строений?

Если обратиться к Жилищному кодексу Российской Федерации, то можно обнаружить, что «дачи», «садовые домики», «жилые строения» не значатся в качестве объектов жилищных прав . Ими в соответствии с п.1 ст.15 ЖК РФ являются жилые помещения, имеющие следующие разновидности: 1) жилой дом, часть жилого дома; 2) квартира, часть квартиры; 3) комната (ч.1 ст.16). Между тем в Жилищном кодексе РФ понятие «дачный дом » всё же встречается. Так, п.2 ст.136 закрепляет возможность создания товарищества собственников жилья путём объединения нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

В практике возник вопрос: можно ли квалифицировать как жилое помещение строение, возведенное на земельном участке садоводческого товарищества? В юридической литературе высказывалось мнение о том, что «регулировать отношения, связанные с владением и пользованием дачами, садовыми домиками в рамках жилищного закона нельзя, поскольку эти строения не являются жилыми, местом постоянного жительства. Они - всего лишь место пребывания». Полагаем, что в настоящее время данный вывод не является абсолютно бесспорным. Дело в том, что 14 апреля 2008г. Конституционный Суд Российской Федерации признал не соответствующим Конституции абзац 2 статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», устанавливающий запрет на регистрацию проживания в возведенном на садовом земельном участке жилого строения.

Поводом к рассмотрению дела явились жалобы граждан и, и, а также, и. Граждане постоянно проживали в расположенных в садоводческом товариществе жилых строениях, право собственности на которые были оформлены надлежащим образом. Так, гражданин совместно с членами своей семьи и родителями проживал в жилом строении, состоящем из четырех комнат, жилой площадью 76,6 кв. м и общей площадью 238,9 кв. м, по адресу: город Краснодар, Прикубанский внутригородской округ, садоводческое товарищество "Ветеран", улица Ореховая, дом N 488. На указанное жилое строение гражданином было получено свидетельство о государственной регистрации права собственности на основании акта приемки законченного строительством жилого строения в эксплуатацию и соответствующего постановления главы администрации округа от 4 февраля 2005 года. Граждане и с 1998 года постоянно проживали в расположенном на садовом земельном участке N 134 по улице Садовой в садоводческом товариществе "Авиатор" (поселок Афипский Северского района Краснодарского края) доме площадью 56,8 кв. м, который был принят в эксплуатацию в 2001 году и принадлежал согласно свидетельству о государственной регистрации права собственности.

Жилые строения являлись единственно возможным для заявителей местом жительства. Между тем Управление Федеральной миграционной службы по Краснодарскому краю отказало им в регистрации по месту жительства в указанных жилых строениях. Граждане обратились в суд общей юрисдикции с целью признать данный отказ неправомерным. Однако в удовлетворении их требований было отказано. Тогда они обратились с жалобой в Конституционный Суд РФ с целью признать примененную норму абзаца 2 статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» не соответствующей Конституции Российской Федерации .

Конституционный Суд РФ пришёл к выводу, что норма абзаца 2 статьи 1 указанного закона порождает правовую неопределенность, нарушает конституционный принцип равенства, позволяет органам регистрационного учета отказывать в регистрации по месту жительства гражданам, которые постоянно проживают в возведенных на садовых земельных участках жилых строениях, принадлежащих им на законных основаниях, пригодных для постоянного проживания и являющихся для них единственно возможным местом жительства.

Конституционный Суд РФ признал не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 27 (часть 1) и 55 (часть 3), абзац второй статьи 1 Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" в той части, в какой им ограничивается право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для постоянного проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке, который относится к землям населенных пунктов.

Как отметил Конституционный Суд РФ, потребуется внесение изменений в Федеральный закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Также Конституционный Суд РФ указал: поскольку жилищное законодательство является сферой совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации (статья 72, пункт "к" части 1, Конституции Российской Федерации), субъекты Российской Федерации вправе осуществить надлежащее правовое регулирование, определив порядок признания жилых строений на садовых земельных участках пригодными для постоянного проживания, а органы местного самоуправления – утвердить правила землепользования и застройки. При этом не исключается возможность введения субъектами Российской Федерации указанного правового регулирования в опережающем порядке. До принятия соответствующих нормативных актов признание жилых строений пригодными для постоянного проживания может осуществляться судами общей юрисдикции в порядке установления фактов, имеющих юридическое значение (глава 28 ГПК Российской Федерации).

Таким образом, Конституционный Суд РФ признал, что правовой режим жилых строений, при условии, что они, во-первых, расположены на садовых земельных участках, относящихся к землям населенных пунктов, и, во-вторых, пригодны для постоянного проживания, определяется нормами жилищного законодательства Российской Федерации . А поскольку объектами жилищных прав, как уже было отмечено, являются жилые помещения, то указанные выше жилые строения должны обладать признаками жилых помещений.

Конституционный Суд РФ указал на необходимость соблюдения самого важного принципа жилых помещений – принципа пригодности для постоянного проживания.

Пригодность для постоянного проживания граждан определяется его соответствием санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. В частности, Федеральный закон «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» устанавливает, что жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока; содержание жилых помещений должно отвечать санитарным правилам (ст.23).

Общие требования, предъявляемые к жилому помещению, закреплены в Постановлении Правительства РФ от 01.01.2001 N 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции». В нём, в частности, установлено, что:

Жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории;

Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях - в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования;

Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение , водоотведение, отопление и вентиляция , а в газифицированных районах также и газоснабжение); в поселениях без централизованных инженерных сетей в одно - и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных;

Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности;

Внутри жилого помещения мощность эквивалентной дозы облучения не должна превышать мощность дозы, допустимой для открытой местности, более чем на 0,3 мкЗв/ч, а среднегодовая эквивалентная равновесная объемная активность радона в воздухе эксплуатируемых помещений не должна превышать 200 Бк/куб. м;

Концентрация вредных веществ в воздухе жилого помещения не должна превышать предельно допустимых концентраций для атмосферного воздуха населенных мест, установленных в действующих нормативных правовых актах . При этом оценка соответствия жилого помещения требованиям, которым оно должно отвечать, проводится по величине предельно допустимых концентраций наиболее гигиенически значимых веществ, загрязняющих воздушную среду помещений, таких, как оксид азота , аммиак , ацетальдегид, бензол, бутилацетат, дистиламин, 1,2-дихлорэтан, ксилол, ртуть, свинец и его неорганические соединения, сероводород, стирол, толуол, оксид углерода, фенол, формальдегид, диметилфталат, этилацетат и этилбензол.

В Постановлении указываются также основания для признания жилого помещения непригодным для проживания. При этом не может служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания, в частности, отсутствие системы централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно - и двухэтажном жилом доме.

Важно отметить, что помещение, пригодное для постоянного (круглогодичного) проживания, фактически может быть использовано для временного (например, летнего) проживания. Таким образом, на отнесение помещения к жилому не должен влиять факт его использования для временного или постоянного проживания. Главное, чтобы помещение было пригодно для постоянного проживания.

Жилищный кодекс РФ называет еще 2 признака, которым должно отвечать жилое помещение: оно должно быть недвижимым имуществом; оно должно быть изолированным (ч.2 ст.15 ЖК РФ).

Понятие недвижимости раскрывается в п.1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с ним к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства .

По мнению ряда учёных-юристов, указание на недвижимый характер жилого помещения в Жилищном кодексе РФ представляется излишним. Так, замечает: «если следовать логике ч.2 ст.15 ЖК РФ, то должны существовать помещения: движимые, неизолированные и не предназначенные для постоянного проживания граждан…Но откуда возьмутся «движимые» помещения, если они всегда рассматривались как части зданий (сооружений), то есть объектов недвижимости ».

Принцип изолированности, который, кстати, был закреплен и в Жилищном кодексе РСФСР, также имеет неоднозначную оценку. Как отмечает тот же автор, свойством изолированности обладает любое помещение. Ведь любое помещение предполагает более или менее четкое (конструктивное) определение его границ. Отсюда можно сделать вывод о том, что достаточно отразить в Жилищном кодексе РФ только принцип пригодности для постоянного проживания для квалификации помещения как жилого. Представляется, что этой позиции придерживается и Конституционный Суд РФ, который в рассматриваемом Постановлении указал на необходимость установления лишь одного признака жилого помещения.

Следует также отметить, что режим жилых помещений будет распространяться лишь на тот объект, который включен в реестр жилищного фонда, т. е. отражен в данных государственного учёта, который включает технический учет жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию (с оформлением технических паспортов жилых помещений - документов, содержащих техническую и иную информацию о жилых помещениях, связанную с обеспечением соответствия жилых помещений установленным требованиям). Порядок проведения государственного учёта жилых помещений установлен Постановлением Правительства Российской Федерации «О государственном учёте жилищного фонда в Российской Федерации». Кроме того, право собственности и иные права граждан на жилое помещение как объект недвижимого имущества подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Статья написана в рамках индивидуального исследовательского проекта № «Проблемы правового регулирования жилищных правоотношений в Российской Федерации», выполненного при поддержке ГУ-ВШЭ.

Земельный кодекс Российской Федерации от 01.01.2001 N 136-ФЗ//Собрание законодательства РФ, 29.10.2001, N 44, ст. 4147.

Федеральный закон от 01.01.2001 N 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве»//Собрание законодательства РФ, 14.07.2003, N 28, ст. 2881.

Ст.17 Закона Российской Федерации от 01.01.2001 N 1244-1 «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС (Ведомости СНД и ВС РСФСР", 1991, N 21, ст. 699); п.1 ст.220 Налогового кодекса Российской Федерации (часть вторая) от 01.01.2001 N 117-ФЗ (Собрание законодательства РФ", 07.08.2000, N 32, ст. 3340); п.3 ст.74 Федерального закона от 01.01.2001 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости) (Собрание законодательства РФ, 20.07.1998, N 29, ст. 3400).

Концепция развития жилищного законодательства//Журнал российского права. – 2000. - № 5-6 //СПС КонсультантПлюс.

Федеральный закон от 01.01.2001 N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан//Собрание законодательства РФ, 20.04.1998, № 16, ст. 1801.

Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 01.01.01г. «По делу о проверке конституционности абзаца второго статьи 1 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в связи с жалобами ряда граждан»// Российская газета, № 92, 26.04.2008.

Федеральный закон от 01.01.2001 N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» (ред. от 01.01.2001)// Собрание законодательства РФ, 05.04.1999, N 14, ст. 1650.

Постановление Правительства РФ от 01.01.2001 N 47 (ред. от 01.01.2001) «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»//Собрание законодательства РФ, 06.02.2006, № 6, ст. 702.

Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 01.01.2001 N 51-ФЗ//Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301.

Гражданский кодекс РФ(часть первая) от 01.01.2001 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994)

(ред. от 01.01.2001)//Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, N 32, ст. 3301.

Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ//Хозяйство и право. – 2005. -№ 6.–С.88.

Вопросы недвижимости в новом Жилищном кодексе РФ//Хозяйство и право. –2005. - № 6.–С.88.

Постановление Правительства Российской Федерации от 01.01.2001 N 1301 «О государственном учёте жилищного фонда в Российской Федерации» от 01.01.2001 N 1301//Собрание законодательства РФ, N 42, 20.10.1997, ст. 4787.

Федеральный закон от 01.01.2001 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»//Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, N 30, ст. 3594.

Жилое помещение - это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ч. 2 ст. 15 ЖК РФ). Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством Российской Федерации в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами. Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. К жилым помещениям относятся (ст. 16 ЖК РФ): - , часть жилого дома; - , часть квартиры; - комната. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание (самостоятельный объект), которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Жилое помещение предназначено для проживания граждан (ст. 17 ЖК РФ). Подобное деление жилых помещений имеет исключительно важное значение, поскольку согласно ст. 673 ГК РФ предметом договора найма жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом либо одна или несколько комнат). Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение в соответствии со ст. 15 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливается Правительством Российской Федерации. Помещение признается жилым, если оно конструктивно, функционально предназначено и пригодно по санитарному, техническому и иному потребительскому состоянию к постоянному проживанию граждан. Жилые помещения должны удовлетворять здоровому и безопасному проживанию, отвечать санитарным нормам и требованиям по площади, дневной освещенности, безопасности, водоснабжению, постоянному отоплению, проветриванию и другим условиям, обеспечивающим нормальное, здоровое проживание людей. Таким образом, жилое помещение должно удовлетворять следующим требованиям: - представлять собой изолированное помещение, - являться недвижимым имуществом, т.е. объектом, перемещение которого без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (ч. 1 ст. 130 ГК РФ), - быть пригодным для постоянного проживания граждан, т.е. соответствовать санитарным, техническим нормам. Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. Данный порядок установлен постановлением Правительства Российской Федерации от 4 сентября 2003 года N 552, которым утверждено Положение о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания. Согласно части 3 ст. 39 Жилищного кодекса РФ Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Жилищная энциклопедия. - М.: Гарант . Л. Ю. Грудцына . 2008 .

Смотреть что такое "Жилое помещение" в других словарях:

ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ - (порядок предоставления) предоставление гражданам в пользование ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ в домах государственного и общественногожилищного фонда и в домах ЖСК осуществляется по решениям органов управ ления. Словарь финансовых терминов … Финансовый словарь

жилое помещение - [Интент] Тематики здания, сооружения, помещения EN inhabited room … Справочник технического переводчика

Жилое помещение - см. Договор передачи жилого помещения в собственность граждан; Договор поднайма жилого помещения; Квартира; … Энциклопедия права

ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ Юридическая энциклопедия

Жилое помещение - 2. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства… … Официальная терминология

Жилое помещение - помещение, предназначенное и пригодное для проживания граждан (Ст. 1 Жилищного кодекса Республики Беларусь) … Право Белоруссии: Понятия, термины, определения

ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ - помещение, предназначенное и пригодное для проживания граждан (ст. 1 ЖК). См. также Договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда … Юридический словарь современного гражданского права

Жилое помещение - Жилое помещение изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, пригодное для постоянного проживания людей. Виды жилых помещений К жилым помещениям относятся: Жилой дом, часть жилого дома. Жилым домом признаётся… … Википедия

жилое помещение - помещение, предназначенное для проживания. Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения им в соответствии с его назначением. Гражданин собственник жилого помещения может использовать его для личного… … Энциклопедический словарь

ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ - объект права собственности или других вещных прав. ГК РФ предусматривает особый правовой режим Ж.п. как объекта права собственности. Так, ст. 288 ГК РФ устанавливает, что жилые помещения предназначены для проживания граждан, а осуществление прав… … Энциклопедический словарь экономики и права

Книги

Жилое помещение и обязательственные отношения , . Настоящая работа посвящена одному из наиболее значимых вопросов, возникающих в жизнедеятельности человека - обязательственным отношениям, направленным на удовлетворение потребности в жилье.…

Татьяна Горошко

Не будет преувеличением сказать, что практически каждый человек тем или иным образом обеспечен жильем: собственным ли, служебным или по найму. Да, безусловно, стремление улучшить свое жилищное положение также зачастую является непременным спутником человека, особенно при изменении социального статуса, заключении брака, рождении детей и т.п. Но и в таком случае, выбирая себе жилье, как правило, мы в первую очередь обращаем внимание на район, социальную инфраструктуру, экологическую ситуацию, однако одним из первых интересующих нас параметров, наряду с ценой за квадратный метр, выступает площадь жилья.

Однако, к большому сожалению, такой, казалось бы, на первый взгляд, вопрос, как площадь жилого помещения, не всегда удаётся определить с помощью арифметических вычислений, в связи с чем покупатели недвижимости или сталкиваются с большими проблемами своего нового жилища, или теряют свои деньги, или приобретают «квадратные метры», но не квартиры. Некоторые аспекты таких споров, в том числе споров, связанных со статусом так называемых «апартаментов», мы и рассмотрим в нашей статье.

Итак, традиционно начнем с буквы закона. Жилищный кодекс Российской Федерации (далее - ЖК РФ) в своей статье 15 приводит следующее определение:

«Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования))».

Следовательно, можно сделать следующий вывод: законодатель ввиду высокой социальной значимости жилья не признает жилыми любые помещения, в которых проживают люди, а лишь те, которые соответствуют определенным, установленным на законодательном уровне критериям:

Являются изолированными помещениями;

Являются недвижимым имуществом;

Пригодны для постоянно проживания ввиду соответствия установленным требованиям.

Подробно каждый из данных критериев рассматривать не будем, так как это не является предметом исследования в нашей статье. Однако необходимо отметить, что основные требования, которым должно отвечать жилое помещение, установлены в разделе II Постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (далее - Постановление № 47).

Относительно иных критериев площади помещений в указанном Постановлении № 47 уделено не так много внимания, однако существенным представляется следующий момент:

В п. 20 Постановления № 47 установлена необходимость применения таких объемно-планировочных решений, а также такой минимальной площади комнат и вспомогательных помещений, при которых должно быть возможно разумно и удобно (эргономично) размещать необходимую технику, предметы мебели и т.д. «Объемно-планировочное решение жилых помещений и их расположение в многоквартирном доме, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях (кроме прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований эргономики».

Однако, несмотря на установление Правительством РФ указанного правила, законодатель и судебная практика не считают невыполнение данного требования стопроцентным и безоговорочным основанием для признания помещения нежилым:

В п. 41 того же самого Постановления № 47 указано, что не может служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания [ среди прочих] несоответствие объемно-планировочного решения жилых помещений и их расположения минимальной площади комнат и вспомогательных помещений квартиры в эксплуатируемом жилом доме, спроектированном и построенном по ранее действующей нормативной документации, принятым в настоящее время объемно-планировочным решениям, если это решение удовлетворяет требованиям эргономики в части размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования.

Данный нюанс нашел свое отражение и в судебной практике высших судов: Верховный Суд Российской Федерации (далее - ВС РФ) 14.05.2007 принял решение № ГКПИ07-185 по делу, в котором оспаривались положения указанного выше п. 41 Постановления № 47.

Узянбаев А.А. и Львова Л.Г. обратились в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о признании недействующим абзаца третьего, фактически оспаривая абзац четвертый пункта 41 Положения о признания помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (далее - Положение), утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года № 47, согласно которому не может служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания несоответствие объемно-планировочного решения жилых помещений и их расположения минимальной площади комнат и вспомогательных помещений квартиры в эксплуатируемом жилом доме, спроектированном и построенном по ранее действующей нормативной документации, принятым в настоящее время объемно-планировочным решениям, если это решение удовлетворяет требованиям эргономики в части размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования.

Свои требования заявители мотивировали тем, что приведенной правовой нормой фактически узаконивается эксплуатация многоквартирных жилых домов муниципального жилищного фонда, не оборудованных ванными, спроектированных и построенных по ранее действующим нормативным документам, что противоречит пункту 1 статьи 23 Федерального закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» и ограничивает их права на благоприятную среду жизнедеятельности.

При этом правило, позволяющее учитывать прежние нормативы, поставлено в зависимость от совокупности двух обязательных условий: 1) если жилое помещение находится в доме, спроектированном и построенном по ранее действующей нормативной документации; 2) если объемно-планировочное решение таких жилых помещений удовлетворяет требованиям эргономики в части размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования.

Нормативного правового акта более высокого уровня, который бы распространял на ранее возведенные жилые дома действие принятых впоследствии объемно-планировочных решений жилых помещений и их расположения, что в каждом случае приводило бы к соответствующим перестройкам и перепланировкам эксплуатируемых жилых домов, не имеется.

Вернемся теперь опять к тексту ЖК РФ. Упомянутая уже статья 15 дает определение общей площади жилого помещения путем описания данного понятия: «общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас».

Таким образом, на основании краткого анализа приведённой нормы можно сделать следующий вывод: законодатель в статье 15 ЖК РФ выделяет 3 типа площади:

Жилая площадь;

Площадь вспомогательных помещений;

Общая площадь жилого помещения.

Очевидно, что только знания правил подсчета площадей из курса средней школы будет недостаточно для определения площадей в жилище . Итак, обратимся снова к тексту нормы. Существует приказ Минземстроя РФ от 04.08.1998 № 37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации». П. 3.34 указанной Инструкции на нормативном уровне закрепляет, что по каждой квартире, а также в целом по зданию, подсчитываются жилая площадь квартиры (квартир); площадь квартиры (квартир); общая площадь квартиры (квартир). Данная Инструкция подробным образом описывает все технические нюансы измерения площадей и отражения схем помещений, квартир и здания в целом.

Однако, несмотря на то, что, казалось бы, наличие Инструкции должно предотвращать возникновение споров, касающихся неточного или недостоверного подсчета тех или иных площадей, этого не происходит. В связи с этим важным для понимания данной проблематики является пример дела № 33-3199, рассмотренного Верховным Судом Удмуртской Республики 04.10.2010. В своем кассационном определении суд отметил, что поскольку при проектировании и строительстве дома используются одни правила определения площади, а после создания жилого помещения - другие, невключение органом технической инвентаризации площади балкона в общую площадь жилого помещения при составлении технического паспорта квартиры не дает основания для изменения порядка определения цены квартиры, установленного при заключении договора участия в долевом строительстве дома. Не будем подробно рассматривать фабулу данного дела, но остановимся лишь на некоторых моментах.

Первоначально Ч.С.В. (далее по тексту - истец) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «И» (далее по тексту - ответчик, ООО «И») о взыскании денежных средств, мотивируя свои требования тем, что 25 декабря 2006 года между истцом (Дольщик) и ООО «И» (Застройщик) был заключен договор на участие в долевом строительстве жилого дома. ООО «И» приняло на себя обязательство построить и передать истцу квартиру общей площадью 82,23 кв. м. Со своей стороны истец должен был оплатить, затем принять указанную квартиру. Свои обязательства перед застройщиком истец выполнил - оплата произведена в полном объеме.

27 июня 2008 года между сторонами был подписан акт приема-передачи объекта долевого строительства. После замеров специалистами ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по УР фактической площади квартиры и получения технического паспорта на квартиру выяснилось, что общая площадь квартиры составляет 77,0 кв. м, а не 82,23 кв. м, как это указано в договоре и акте.

Указанная разница в площади возникла вследствие невключения площади балкона 4,9 кв. м в общую площадь квартиры, а также изменившейся площади квартиры после перепланировки на 0,4 кв. м.

В этом случае в соответствии с пунктом 3.6 договора Застройщик обязан осуществить возврат Дольщику излишне уплаченных средств исходя из инвестиционной стоимости 1 кв. м указанной в пункте 1.1.2 договора.

Переданное ему помещение, поименованное как «веранда», является по сути своей балконом. В силу пункта 3.37 Инструкции «О проведении учета жилищного фонда в РФ» общая площадь квартиры должна определяться как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, при этом площадь балкона должна подсчитываться с понижающим коэффициентом - 0,3, в связи с чем площадь балкона, вошедшая по договору в общую площадь квартиры и указанная как веранда, должна была быть рассчитана с коэффициентом 0,3, а приведенная к оплате площадь - 1,47 кв. м x 0,3 = 1,47 кв. м, что равно 48 951 (1,47 кв. м x 33 300 рублей = 48 951 руб.). Таким образом, истцом оплачено на 3,43 кв. м больше, чем должно было быть, что в стоимостном выражении составляет 3,43 кв. м x 33 300,00 руб. = 114 219 руб.

25 мая 2009 года истец обратился в ООО «И» с просьбой сделать перерасчет и вернуть разницу в стоимости квартиры, а также проценты за пользование чужими денежными средствами. Ответа от ООО «И» до настоящего времени не получил.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя требования истца, исходил из того, что площадь балкона не входит в состав общей площади, подлежащей передаче истцу, установив, что в соответствии с заключенным договором долевого участия в строительстве ответчик должен передать истцу жилое помещение площадью 82,23 кв. м, а фактически по результатам обмеров БТИ передал 77,4 кв. м, суд взыскал разницу в недостающих квадратных метрах 4,9 кв. м, указав при этом, что в соответствии с пунктом 3.6 договора долевого участия в строительстве ответчик обязан выплатить истцу разницу между фактической площадью квартиры по результатам обмеров БТИ с проектной (пункт 1.1.2 договора) пропорционально изменению площади, исходя из стоимости одного квадратного метра, указанной в п. 1.1.2 договора, придя к выводу, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию денежная сумма в размере 163 170,00 руб. (4,9 кв. м x 33 300 руб.).

Судебная коллегия полагает данные выводы суда ошибочными.

… из смысла договора, заключенного между сторонами, следует, что стоимость объекта долевого участия (цена договора) определялась сторонами исходя из стоимости 1 кв. м проектной площади квартиры.

При проектировании и строительстве многоквартирных жилых домов применяются Строительные нормы и правила РФ СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», принятые постановлением Госстроя РФ от 23 июня 2003 года № 109).

Согласно пункту В.2 Приложения «В» к СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» площадь открытых помещений (балконов, лоджий, террас) следует определять по их размерам, измеряемым по внутреннему контуру (между стеной здания и ограждением) открытого помещения без учета площади, занятой ограждением.

Жилищный кодекс РФ по-иному определяет общую площадь жилого помещения.

Так, согласно пункту 5 статьи 15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас, то есть лоджии не включаются в площадь квартиры.

Из примечания 1 к приложению «В» СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» следует, что площадь квартиры и другие технические показатели, подсчитываемые для целей статистического учета и технической инвентаризации, определяются по правилам, установленным в «Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации».

Таким образом , при проектировании и строительстве используются одни правила определения площади, а после создания жилого помещения его площадь подсчитывается и указывается в техническом паспорте по другой методике.

Из этого следует, что суд первой инстанции неверно рассчитал площадь квартиры, переданной истцу, не учитывая при этом площадь 4,9 кв. м, поскольку то обстоятельство, что орган технической инвентаризации по-иному определяет площадь квартиры, не дает основания для изменения того порядка определения цены договора, который стороны определили при его заключении.

С учетом этого, по мнению Судебной коллегии, не имеет правового значения для разрешения спора назначение спорного помещения, поскольку спорное помещение, наряду с другими помещениями, измерялось специалистами БТИ, оно было передано истцу, при этом площадь данного помещения, переданная истцу, больше, чем согласованная сторонами его проектная площадь, СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» не содержит такого понятия как «понижающий коэффициент», а «Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации» не подлежит применению к спорным правоотношениям.

Необходимо отметить, что важность учета не только площади (как жилой, так и общей) помещения или квартиры как таковой, но и схемы распределения их в пространстве, на законодательном уровне была понята совсем недавно, причем пока еще только в отношении новостроек. Так, в действующей на момент подготовки настоящей статьи редакции пп. 1 п. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - закон № 214) указано, что д оговор [среди прочего] должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Сложности описания объекта строительства, который фактически еще не существует и только должен будет быть созданным в будущем, к сожалению, почти повсеместно порождали многочисленные нарушения со стороны застройщиков. Вот лишь некоторые примеры из судебной практики:

Дело № 33-7169/2016 (апелляционное определение Новосибирского областного суда от 04.08.2016).

Г.Л.А. обратилась в суд с иском к ООО СК «Баутехник», в котором просила взыскать стоимость разницы между фактической и договорной стоимостью квартиры в размере <данные изъяты> руб.

В обоснование исковых требований указано, что между истцом и ответчиком был заключен договор долевого участия в строительстве, по условиям которого ответчик обязался в предусмотренный договором срок и своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) блок-секцию 1 (по генплану) жилого дома с административными помещениями, подземной автостоянкой (N по генплану) - II этап строительства многоэтажных жилых домов с административными помещениями, подземной автостоянкой и трансформаторной подстанцией и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать участнику по акту приема-передачи объект долевого строительства - двухкомнатную квартиру, проектной площадью 53,264 кв. м, жилой площадью 25,67 кв. м, общей площадью 51,08 кв. м, расположенную на 7 этаже блок-секции.

Участник долевого строительства свои обязательства исполнил в полном объеме. В соответствии с кадастровым паспортом площадь квартиры составляет 49,3 кв. м. Введенный в эксплуатацию объект недвижимого имущества на 1,78 кв. м общей площади меньше, чем общая площадь квартиры, согласованная договором.

В п. 9.6 договора указано, что при разнице между фактической площадью квартиры и согласованной договором на 3% стороны заключают дополнительное соглашение, которым пропорционально изменяют размер долевого взноса.

Поскольку общая площадь квартиры претерпела изменение более чем на 3%, то истец просила взыскать с ответчика неосновательное обогащение.

После постановки на кадастровый учет объекта недвижимости в кадастровом паспорте помещения общая площадь квартиры окончательно составила 49,3 кв. м, что на 1,78 кв. м общей площади меньше общей площади квартиры, согласованной сторонами в договоре.

Постанавливая обжалуемое решение об удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что при строительстве объекта, определенного в договоре, застройщик в одностороннем порядке уменьшил общую площадь жилого помещения на 3% и более (3,48%) и при этом уклонился от заключения с участником долевого строительства дополнительного соглашения о пропорциональном изменении размера долевого взноса, оговоренного пунктом 9.6 договора.

дело № 33-5415/2014 (апелляционное определение Оренбургского областного суда от 17.09.2014).

Оренбургское региональное общественное учреждение «Общество защиты прав потребителей в сфере недвижимости», действующее в интересах М., обратилось в суд с исковым заявлением к ОАО «Управление капитального строительства» о взыскании денежной суммы за ненадлежащее исполнение договора участия в долевом строительстве. В обоснование исковых требований ссылается на то, что между ООО «ХХХ» и МУП «Управление капитального строительства» муниципального образования «город Оренбург» (МУП «УКС» МО «город Оренбург») был заключен договор долевого участия в строительстве, который прошел государственную регистрацию. Согласно условиям договора застройщик принял на себя обязательства в срок не позднее (дата) своими силами и/или с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный жилой дом N по генплану (застройка микрорайона N) со встроенными помещениями на *** этаже, количество этажей ***, общей площадью объекта *** кв. м, площадью встроенных нежилых помещений *** кв. м, в том числе офисов *** кв. м, общей площадью квартир *** кв. м (в том числе площадь летних помещений с коэфф. 1), а участник долевого строительства принял на себя обязательства уплатить установленную договором цену в размере *** и принять объект долевого строительства в сроки, определенные договором, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома.

В соответствии с Приложением к договору участия в долевом строительстве площадь объекта долевого строительства состоит из площади нежилых помещений общей проектной площадью *** кв. м, *** квартир общей проектной площадью *** кв. м с учетом площадей летних помещений. Таким образом, площадь объектов, подлежащая передаче в соответствии с приложением, составляет *** кв. м.

Между ООО «ХХХ» и М. заключен договор уступки прав (цессии), по условиям которого цедент уступает, а цессионарий принимает права и обязанности по договору участия в долевом строительстве в части жилого помещения - квартиры, общей проектной площадью *** кв. м с учетом площади летних помещений с коэффициентом 1, расположенной на *** этаже жилого дома N (адрес). Указанная квартира являлась составной частью объекта договора участия в долевом строительстве, поэтому техническая характеристика квартиры указана в Приложении к договору участия в долевом строительстве: жилая площадь - *** кв. м, общая площадь - *** кв. м, площадь летних помещений (с коэффициентом 1,0) - *** кв. м.

Квартира не имеет веранды, а имеет лоджию. Следовательно, общая площадь квартиры с учетом площади лоджий должна определяться с применением понижающего коэффициента 0,5.

Истцом в адрес ответчика направлена претензия о добровольном устранении нарушений условий договора с требованием вернуть в установленные законом сроки денежную сумму, исходя из стоимости квадратного метра, которая была излишне уплачена участником долевого строительства, однако ответа не последовало, в связи с чем считает, что с ответчика подлежит взысканию неустойка в размере ***.

Учитывая, что ответчик допустил нарушение условий договора, считает разумным взыскать в пользу истца компенсацию морального вреда в размере *** и штраф от присужденной суммы.

Истец просил взыскать с ответчика сумму за ненадлежащее исполнение договора, проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами, неустойку за нарушение установленного законом срока для удовлетворения требования потребителя в добровольном порядке, компенсацию морального вреда, штраф, расходы по оплате государственной пошлины.

Решением Промышленного районного суда г. Оренбурга от 04 июля 2014 года исковые требования М. удовлетворены частично.

Площадь квартир определяют как сумму площадей всех отапливаемых помещений (жилых комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд) без учета не отапливаемых помещений (лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и тамбуров). Общая площадь квартиры - сумма площадей ее отапливаемых комнат и помещений, встроенных шкафов, а также не отапливаемых помещений, подсчитываемых с понижающими коэффициентами, установленными правилами технической инвентаризации.

Квартира истца не имеет веранды, а имеет лоджию, поэтому общая площадь указанной квартиры с учетом площади лоджии должна определяться с применением понижающего коэффициента 0,5.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правильно пришел к выводу, что при заключении договора участия в долевом строительстве ответчик ввел истца в заблуждение и предоставил ему недостоверную информацию относительно потребительской характеристики квартиры.

Таким образом, ответчик ненадлежащим образом исполнил свои обязательства и передал истцу квартиру меньшей площади, чем указано в договоре, не правильно применив понижающий коэффициент при подсчете общей площади квартиры.

При этом суд усмотрел основания для уменьшения неустойки и обоснованно снизил ее размер, указав, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, приняв во внимание заявление представителя ответчика о снижении неустойки.

дело № 33-4985/2016 (апелляционное определение Новосибирского областного суда от 26.05.2016).

Е.Ю. обратилась в суд с иском к открытому акционерному обществу по строительству «Новосибирскоблсельстрой» (далее - ОАО «НОСС») о взыскания долга по договору участия в долевом строительстве.

В обоснование иска указано, что между ОАО «НОСС» и Е.Ю. был заключен договор участия в долевом строительстве, в соответствии с которым Застройщик был обязан построить многоквартирный жилой дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать участнику долевого строительства однокомнатную квартиру общей площадью 39,09 кв. м, площадью лоджии 1,7 кв. м.

Свои обязательства по оплате договора истец исполнила в полном объеме, перечислив денежные средства Застройщику.

Между тем после получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру оказалось, что общая площадь квартиры составляет 37,7 кв. м вместо 39,09, указанных в договоре.

Таким образом, фактическая площадь квартиры на 1,39 кв. м (3,56%) меньше заявленной в договоре, что в соответствии с п. 3.9 Договора является основанием для возврата стоимости излишне оплаченных квадратных метров в размере 50735 рублей, которые истец просила взыскать с ответчика.

Разрешая спор и отказывая Е.Ю. в удовлетворении иска, суд первой инстанции, основываясь на результатах сравнения проектной документации и технического паспорта здания, пришел к выводу о том, что фактическая площадь (как с включением в нее лоджии, так и без включения) незначительно превышает проектную, в связи с чем оснований для перерасчета стоимости квартиры не имеется.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции как соответствующими закону и обстоятельствам дела.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что площадь переданной истице квартиры не меньше, а даже больше площади, указанной в договоре, а потому основания для взыскания с ответчика излишне оплаченной суммы отсутствуют.

Доводы апелляционной жалобы Е.Ю. о том, что истцу не был представлен план создаваемого объекта, являются несостоятельными, поскольку данный план в составе с договором участия в долевом строительстве, зарегистрированном Управлением Росреестра, был представлен самой истицей при подаче искового заявления.

Поэтому законодателем было принято решение об изменении сложившейся правоприменительной практики и увеличении защиты участников долевого строительства (что немаловажно ввиду значительной для большинства граждан стоимости недвижимости), и с 01.01.2017 года Федеральным законом от 03.07.2016 № 304-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в пункт 1 части 4 статьи 4 закона № 214 вносятся изменения. Теперь, с обозначенной выше даты д оговор [среди прочего] должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения).

Однако ошибочно будет полагать, что споры относительно площадей жилых помещений касаются только собственников новостроек и только в спорах о взыскании неустойки или о пересчете стоимости приобретенной недвижимости. Рассмотрим следующий пример (дело № 11-30925/2012, апелляционное определение Московского городского суда от 14.12.2012).

Б.К. обратился в суд с заявлением об оспаривании действий филиала ФГБУ «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» Московский областной филиал. В обоснование заявления указал на то, что в технический паспорт на принадлежащее ему жилое помещение неверно внесены сведения о размере лоджий и общей площади квартиры.

Судом установлено, что Б.К. является правообладателем двухкомнатной квартиры. По обращению Б.К. Железнодорожное отделение Московского областного филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» изготовило и выдало технический паспорт на вышеуказанную квартиру по состоянию на *** г.

В техническом паспорте на вышеуказанную квартиру общая площадь спорного помещения указана *** кв. м, жилая площадь - *** кв. м, площадь лоджий - *** кв. м.

При вынесении решения суд первой инстанции принял во внимание технический паспорт от *** г., сославшись на то, что в нем отражены все имеющиеся характеристики жилого помещения, назначение и формулы подсчета помещения, иных результатов обмера по состоянию на *** г. не предоставлено, и других доказательств несоответствия обмера общей площади действительным характеристикам Б.К. не заявлял.

Удовлетворяя заявление Б.К. суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что размер лоджии - *** кв. м, указанный в п. 10, и размер лоджии *** кв. м в п. 11 экспликации не соответствует требованиям п. 3.37 Инструкции о проведении учета жилищного фонда в РФ, СНиП 2.08.01-89, Приказу Минэкономразвития РФ, ФСГС от 11.03.2009 за № 37 «Об утверждении Методологических положений по системе статистических показателей, разрабатываемых в статистике строительства и инвестиций в основной капитал», согласно которым площадь лоджий подсчитывается с понижающими коэффициентами - 0,5, и площадь лоджии № 10 в техническом паспорте должна быть указана как 1,9 кв. м (3,8 x 0,5), а № 11 - 0,6 кв. м (1,1 x 0,5), т.е. с применением понижающего коэффициента 0,5.

По результатам технической инвентаризации, проведенной *** года, был изготовлен и выдан технический паспорт на вышеуказанную квартиру, в котором общая площадь помещения была указана - *** кв. м, жилая площадь - *** кв. м, площадь лоджий (с коэффициентом) - *** и *** кв. м, а всего *** кв. м.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что заявленные требования подлежат удовлетворению в части указания размера лоджий с коэффициентом 0,5.

Возникают вопросы и в отношении квартир, предоставленных по договорам социального найма. Так, например, Верховный Суд Республики Карелия 21.06.2016 в качестве апелляционной инстанции рассмотрел следующее дело (№ 33-1938/2016).

С. обратилась в суд с иском по тем основаниям, что по договору социального найма жилого помещения она проживает в квартире <адрес.>. При ознакомлении с техническим паспортом на дом она обнаружила неточности в разделе «Экспликация к поэтажному плану здания (строения)», площадь мансарды была включена в жилую площадь. Отмечает, что жилой дом по <адрес> ранее относился к жилому фонду Суоярвской картонной фабрики, а затем передан горсовету. Мансарда в указанном доме - это чердачное помещение без отопления.

В договоре социального найма жилого помещения указана площадь жилых помещений <...> кв. м. Полагает, что в случае, если мансарда была бы жилым помещением, то она была бы включена в жилую площадь квартиры. В техническом паспорте на дом от <...> было указано, что мансарда не используется. В техническом паспорте на дом от <...> указано число этажей - <...>, число квартир - <...>, общая площадь квартир - <...> кв. м, жилая площадь квартир - <...> кв. м. В настоящее время подъем на второй этаж сделан в хозяйственных целях - для подъема материалов, утеплителя, досок для ремонта кровли, на мансарде располагается емкость для воды, в нее набирается вода насосом из колодца для подачи в помещения кухни и туалета. Истец просила обязать ГУП РК РГЦ «Недвижимость» указать площадь мансарды как нежилого помещения и внести соответствующие изменения в технический паспорт от <...> на дом по адресу: <...> в отношении квартиры.

Решением суда в удовлетворении исковых требований С. отказано.

С учетом установленных по делу обстоятельств, данных государственного кадастра недвижимости, сведений о праве пользования истцом в отношении жилого помещения общей площадью <...> кв. м, поскольку технический паспорт не влечет возникновения или прекращения прав и обязанностей истца, а доказательств нарушения прав С. сведениями, содержащимися в техническом паспорте в оспариваемой части, не представлено, правильным является решение об отказе в иске по предъявленным требованиям.

Кроме того, заинтересованными в «пересчете» площадей жилых помещений могут быть не только физические, но и юридические лица. Так, например, дело № А40-168631/2015 (см. постановление Девятого арбитражного апелляционного суда № 09АП-27194/2016 от 14.07.2016).

Товарищество собственников жилья «МЖК Зеленоград» обратилось в суд с иском к Государственному бюджетному учреждению МосгорБТИ с привлечением к участию в деле третьего лица без самостоятельных требований на предмет спора - ФГБУ «ФКП Росреестра» об обязании исправить ошибку в обмерах дома корп. 533, в 5 «а» мкр., г. Зеленоград.

Решением суда от 31.03.2016 в удовлетворении требований истца отказано.

Как следует из материалов дела, письмом от 12.08.2015 № 3519 Савеловским ТБТИ было рассмотрено обращение от 23.07.2015 исх. № 80, поступившее в БТИ 27.07.2015 вх. № 3925, об исправлении технической ошибки в общей площади жилого дома, а также в наименовании вспомогательных помещений, исключив ошибочное наименование «лоджия» на «зимний сад», по адресу: Москва, Зеленоград, мкр. 5 «а», корп. 533, с указанием того, что назначение летних помещений как «лоджия» было определено в соответствии с проектной документацией, проектировщик НП МЖК «Зеленоград», в связи с чем изменить назначение указанных летних помещений ТБТИ не представилось возможным.

ТСЖ «МЖК Зеленоград» является эксплуатирующей организаций жилого дома корп. 533, мкр. 5 «а» г. Зеленоград (управляющей компанией). Оспаривая отказ ТБТИ «Савеловское», ТСЖ указывает на то, что проект дома разрабатывался в 2004 - 2005 гг., до вступления в силу новой редакции Жилищного кодекса РФ, по действующему на момент проектирования Жилищному кодексу РФ общая площадь веранд с коэффициентом 1,0 входила в общую площадь квартиры. Однако, согласно изменившемуся законодательству, БТИ все помещения веранд (в экспликации «лоджия») отнесло к категории летних и включило их в общую площадь квартир с понижающим коэффициентом 0,5, однако фактически все указанные помещения отапливаемые.

Заявитель указывает, что вынужден компенсировать за свой счет возникающую разницу между стоимостью фактически потребленных коммунальных услуг по отоплению и оплаченной собственниками суммой, рассчитанной исходя из площади отапливаемых помещений, не соответствующей фактическим данным, и вынужден нести убытки в связи с изменившимся законодательством: фактическая площадь дома 14500 кв. м, площадь, посчитанная БТИ по недействующим нормам, - 14332 кв. м.

Заявителем указано на то, что заключением проектной организации НП МЖК «Зеленоград» от 18.09.2014 также установлена необходимость исправить ошибочное наименование вспомогательных помещений «лоджия» во всех квартирах жилого дома 533 на наименование «зимний сад», исключив понижающий коэффициент 0,5 (в соответствии с нормами ЖК РФ), и необходимость уточнения общей площади квартир дома в целях их правильной технической эксплуатации.

Согласно п. 6.1, 6.2 ст. 155 ЖК РФ в случае заключения товариществом собственников жилья договора управления многоквартирным домом плата за коммунальные услуги, по общему правилу, вносится собственниками жилых помещений управляющей организации.

В свою очередь товарищества собственников жилья, которые получают плату за коммунальные услуги, осуществляют расчеты за ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг, с лицами, с которыми таким товариществом собственников жилья заключены договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, теплоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), в соответствии с требованиями, установленными Правительством Российской Федерации.

Нормативный показатель услуги отопления определяется из расчета на кв. м площади отапливаемого помещения подпункт «е» пункта 7 Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 № 306).

П. 44 Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 23.05.2006 № 306, установлено, что размер платы за коммунальные услуги на общедомовые нужды (далее - ОДН) не может превышать норматив потребления коммунальных услуг на ОДН, за исключением случаев, когда собственниками помещений многоквартирного дома на общем собрании принято решение о распределении всего объема коммунальной услуги, предоставленной на ОДН, определенного по показаниям общедомового прибора учета (сверх нормативов на ОДН) пропорционально занимаемой площади. В случае если собственниками помещений такое решение не принято, то объем ОДН, превышающий нормативный, исполнитель коммунальных услуг (управляющая компания) оплачивает за счет собственных средств.

Таким образом, из приведенной нормы следует, что формирование помещения в качестве объекта недвижимости представляет собой определение его физических границ и их фиксацию в технической документации. Сама по себе техническая документация, изготавливаемая ответчиком не является правоустанавливающей и не влияет на правовой статус сформированного объекта , поскольку не устанавливает, не изменяет и не прекращает прав на него, а лишь констатирует факт его наличия в определенных границах. Эта документация не содержит сведений о правообладателе сформированного объекта и не устанавливает факта принадлежности сформированного объекта кому-либо.

С учетом изложенного, суд первой инстанции правомерно указал, что заявитель не доказал нарушение его прав и законных интересов действиями Государственного бюджетного учреждения МосгорБТИ.

На основании всего вышеизложенного, можно сделать определенные выводы.

Площадь жилого помещения имеет значение не только для комфортной жизни (что в определенном смысле очевидно), но и влечет правовые и экономические последствия: определение цены приобретаемой недвижимости, расчет налогов, определение стоимости коммунальных услуг и т.п.

Закон не содержит конкретной цифры минимальной площади комнаты или квартиры, давая лишь критерий - размещение необходимой мебели, техники с учетом эргономики. При этом для «старого фонда» (не новостроек) нарушение данного принципа само по себе не является достаточным основанием для признания жилого помещения непригодным для жилья.

Наличие четких инструкций по подсчету площадей тем не менее не стало защитой от споров по этому поводу.

Превалирующее количество споров по площадям - споры с застройщиками.

Можно ожидать после нового года улучшение ситуации в связи с изменениями в законодательстве.

Истцы в спорах о пересчете площадей зачастую проигрывают из-за неверно выбранного способа защиты своих прав или неправильной оценки того, нарушаются ли их права указанием не соответствующей действительности, по их мнению, площади жилого помещения в том или ином документе.

Объектом жилищных правоотношений являются жилые помещения.

Жилое помещение - это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Данное определение дано в ст. 15 ЖК РФ.

При этом оно не является единственным в законодательстве РФ. В п. 10 ст. 5 УПК РФ жилым помещением назван индивидуальный жилой дом с входящими в него жилыми и нежилыми помещениями, жилое помещение независимо от формы собственности, входящее в жилищный фонд и используемое для постоянного или временного проживания, а равно иное помещение или строение, не входящее в жилищный фонд, но используемое для временного проживания.

В ст. 16 ЖК РФ выделяются следующие виды жилых помещений :

1) жилой дом, часть жилого дома. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;

2) квартира, часть квартиры. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении;

3) комната - часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Обратим внимание на тот факт, что в указанной статье выделено такое жилое помещение, как комната. Кроме того, в ряде статей ЖК РФ определен правовой статус коммунальной квартиры, права собственников комнат в коммунальной квартире, а также названы иные нормы, регулирующие правоотношения лиц, проживающих в данном виде жилых помещений. То есть в тексте ЖК РФ используется понятие коммунальной квартиры. Исходя из этого можно говорить о том, что коммунальная квартира также представляет собой жилое помещение, состоящее из двух и более комнат, занимаемых несколькими гражданами как по отдельным договорам найма, так и принадлежащих им на праве частной собственности.

К предоставляемому гражданам для проживания жилому помещению предъявляются определенные требования. Ранее они содержались в ст. ст. 40, 52 ЖК РСФСР. В действующем ЖК РФ данные нормы отсутствуют. Но при этом в Постановлении СМ РСФСР от 31 июля 1984 г. N 335 "О порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР", которое было принято на основании ЖК РСФСР, но тем не менее не признано утратившим силу с прекращением его действия, установлено, что жилое помещение:

1) должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям;

2) предоставляется гражданам на одного человека в размере, установленном субъектом Федерации, и не может быть менее социальной нормы площади жилья, эквивалентной минимальному размеру предоставления жилых помещений;

3) при предоставлении жилых помещений не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше 9 лет, кроме супругов;

4) предоставляется с учетом состояния здоровья граждан и других заслуживающих внимания обстоятельств;

5) не подлежит заселению двумя и более семьями, если по своему размеру оно не обеспечивает установленных санитарных требований для проживания более одной семьи.