Теоретические основы ипотечного кредитования. Сущность понятие и классификация ипотечного кредитования Ипотека и реальный сектор экономики

Ипотека – это способ обеспечения обязательства заемщика перед кредитором залогом недвижимого имущества, заключающийся в праве кредитора получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества.

Предметом ипотеки могут быть индивидуальные и многоквартирные жилые дома, квартиры, земельные участки, здания, сооружения и иное недвижимое имущество.

Ипотечное кредитование – предоставление банками долгосрочных кредитов на приобретение или строительство недвижимости под залог недвижимого имущества. Ипотечное жилищное кредитование граждан имеет ряд отличительных черт:

1) Кредиты носят целевой характер и предоставляются гражданам на цели приобретения жилья или строительства индивидуального жилья;

2) Обеспечением кредита, как правило, является жилье, приобретаемое с помощью кредита, или (в случае строительства индивидуального дома) залог земельного участка. На срок кредита недвижимость находится в залоге, и в случае дефолта заемщика кредитор может покрыть свои потери путем обращения взыскания на предмет залога;

3) Срок погашения кредита (кредитный период) достаточно длителен – как правило, 20-30 лет и более;

4) Обычно в течение кредитного периода заемщик регулярно выплачивает не только проценты, но и часть суммы основного долга, так что к концу кредитного периода основной долг полностью погашается.

5) Сумма кредита составляет обычно не более 60-70% оценочной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога;

6) Благодаря длительному сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика.

Одно из основных условий предоставления ипотечного кредита – необходимость внесения заемщиком первоначального взноса на оплату части жилья за счет собственных средств в сумме, как правило, не меньшей 30% его стоимости. Величина первоначального взноса имеет существенное значение. Во-первых, заемщик показывает, что у него уже есть часть собственных накопленных средств, которые он готов направить на приобретение жилья. Во-вторых, в случае гипотетического банкротства (дефолта) заемщика и обращения взыскания на предмет ипотеки полученных денежных средств от его реализации должно быть достаточно, чтобы компенсировать потери кредитора и расходы, связанные с процедурой реализации жилья. Оставшаяся после погашения кредита сумма за вычетом расходов, связанных с процедурой обращения взыскания и продажи жилья, возвращается бывшему заемщику.

Кредит и проценты по долгосрочному ипотечному кредиту чаще всего выплачиваются в форме ежемесячных платежей, рассчитанных по формуле аннуитетных платежей (ежемесячный платеж включает полный платеж по процентам, начисляемым на остаток основного долга, а также часть самого кредита, рассчитываемую таким образом, чтобы все ежемесячные платежи при фиксированной процентной ставке были равными за весь кредитный период).

Это удобно как для заемщика (поскольку он может четко планировать свой семейный бюджет), так и для кредитора. Платежи по кредиту также могут быть и дифференцированными. Дифференцированные платежи – это ежемесячные платежи по кредиту, состоящие из фиксированной суммы основного долга и начисленных на день внесения платежа процентов по кредиту.

Величина ежемесячного платежа по кредиту обычно не должна превышать 30-35% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (в том случае, если они имеются) за соответствующий расчетный период. При процедуре оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информацию о текущих доходах заемщика и созаемщиков. Если доля платежей по кредиту и процентам существенно выше 30%, то в случае возникновения непредвиденных (форс-мажорных) обстоятельств заемщик может оказаться не в состоянии сделать очередной платеж.

Приобретенное в кредит жилье служит в качестве обеспечения кредита – передается в залог кредитору. Это означает, что в случае неисполнения

заемщиком обязательств осуществляется обращение взыскания на жилье с последующей его реализацией, чтобы погасить задолженность заемщика по кредиту перед кредитором. Обращение взыскания может носить как судебный, так и внесудебный характер. В последнем случае при достижении договоренности о начале обращения взыскания и продаже предмета залога стороны могут избежать судебных издержек и реализовать жилое имущество на лучших условиях.

Передаваемое в ипотеку жилье должно быть свободным от каких-либо ограничений (обременений), не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

Желательно, чтобы приобретенное за счет кредита жилье использовалось заемщиком преимущественно для личного проживания. Сдача в наем заложенного в ипотеку жилья возможна только при согласии кредитора, что специально оговаривается в кредитном договоре.

В зависимости от цели кредита различаются формы и методы его предоставления и погашения, а также связанные с данным кредитом риски. Жилищный кредит может предоставляться на различные цели:

1. Приобретение готового жилья в качестве:

· основного места жительства;

· дополнительного места жительства;

· для сезонного проживания;

· для сдачи в аренду (наем) и т.д.

Данная классификация и уточнение целей приобретения жилья необходимы для анализа рисков в процессе принятия решения о предоставлении кредита.

2. Кредиты на строительство индивидуального жилья.

Это особый класс жилищных кредитов физическим лицам, и в их предоставлении, как правило, можно выделить две стадии:

· первая стадия – на собственно строительство индивидуального дома предоставляются кредитные средства в форме кредитной линии, обеспеченной залогом прав на земельный участок;

· вторая стадия – после окончания строительства происходит модификация кредита в долгосрочный ипотечный жилищный кредит под залог земельного участка и построенного жилья.

С учетом специфики жилищных кредитов различаются следующие основные способы их предоставления:

· выдача кредита одной суммой (в основном на приобретение готового жилья);

· поэтапное финансирование строительства жилого объекта.

Строительный кредит, как правило, выдается только на период строительства индивидуального дома – 1-1,5 года. Обеспечением займа могут быть земельный участок в собственности физического лица-заемщика, материальные активы заемщика, гарантии или поручительства. Кредит выдается по частям в соответствии с этапами реализации строительного проекта. Проценты начисляются на фактически имеющуюся задолженность по кредиту. В процессе строительства заемщик выплачивает лишь проценты по кредиту. Иногда в процессе строительства проценты начисляются, но не выплачиваются заемщиком, а прибавляются к остатку основного долга и капитализируются. Как правило, после завершения строительства строительный кредит модифицируется в долгосрочный ипотечный кредит, обеспечиваемый построенным индивидуальным домом и земельным участком, и погашается в течение 15-30 лет.

В зависимости от типа жилищного кредита различаются способы его погашения. Так, на протяжении всего срока кредита заемщик может выплачивать только процент по нему, а сумму основного долга гасить в конце кредитного периода. Чтобы сделать погашение суммы основного долга менее обременительным, его выплата может распределяться равными частями на весь период кредитования. Таким образом, каждый ежемесячный платеж заемщика состоит условно из двух частей – части основной суммы кредита и процента на остаток долга.

Особое распространение в зарубежной практике получил расчет платежей по формуле аннуитетных платежей. При постоянной процентной ставке все регулярные платежи по кредиту, выплачиваемые в равные промежутки времени, равны по величине. При этом, чтобы сделать равномерной нагрузку на заемщика, размер ежемесячного платежа не изменяется в течение всего срока погашения, в то время как соотношение двух частей, составляющих ежемесячный платеж в счет процента и в счет основного долга, меняется на протяжении кредитного периода.

Протяженность кредитного периода (срок кредита) непосредственно влияет на доступность ипотечного кредита для заемщика. Увеличение срока кредита ведет к уменьшению суммы ежемесячного платежа в счет погашения кредита. Это означает, что при одних и тех же стартовых условиях (одинаковых начальном доходе, процентной ставке, первоначальном взносе, соотношении ежемесячного платежа по кредиту и дохода) в зависимости от возможности увеличения продолжительности погашения кредита заемщик может взять большую сумму.

Соблюдение четких стандартов и требований к процедурам предоставления и обслуживания кредитов является основой для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов и привлечения средств частных инвесторов в этот сектор.

Главная цель развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования - создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов. Создание указанной системы позволит:

· увеличить платежеспособный спрос граждан и сделать приобретение жилья доступным для основной части населения;

· активизировать рынок жилья;

· вовлечь в реальный экономический оборот приватизированное жилье;

· привлечь в жилищную сферу сбережения населения и другие внебюджетные финансовые ресурсы;

· обеспечить развитие строительного комплекса;

· оживить экономику страны в целом.

Система долгосрочного ипотечного жилищного кредитования в России должна опираться на имеющийся международный опыт развития ипотечного кредитования, быть адаптирована к российской законодательной базе, учитывать ограниченную платежеспособность населения, высокую инфляцию. Система ипотечного жилищного кредитования должна опираться в первую очередь на эффективное использование привлеченных финансовых ресурсов граждан, коммерческих банков-кредиторов, инвесторов, и в меньшей степени финансирования со стороны государственного бюджета. Развитие ипотечного бизнеса позитивно сказывается на развитии реального сектора экономики.

Ипотека способствует реализации построенных домов, рост же строительства вызывает оживление в производстве строительных материалов и конструкций, строительного и дорожного машиностроения, в деревообработке и производстве мебели и т.д. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизировать производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции-все это ведет к увеличению экономического потенциала страны.

Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности.

Ипотека влияет на проблему занятости (дополнительные рабочие места в строительстве и других отраслях) и помогает удовлетворить потребность населения в жилье.

Огромное значение ипотека имеет и для повышения стабильности и эффективности функционирования банковской системы страны. Обеспеченные недвижимостью кредиты более безопасны для банков, так как при невозврате кредита банк реализует залог и возвращает свои средства. (Разумеется, в случае с ипотекой для этого необходима правильная оценка недвижимости, а также развитый рынок недвижимости.) Снижению риска при ипотечном кредитовании также способствует целевой характер ссуд. Операции с недвижимостью зачастую являются менее рискованными по сравнению с текущими кредитными операциями коммерческих банков.

Ипотечное кредитование, бесспорно, - перспективное направление банковской деятельности.

Ипотека - это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.

Термин «ипотека» в юридическом обороте обычно охватывает два понятия: - «ипотека» как правоотношение и «ипотека» как ценная бумага.

«Ипотека» как правоотношение - есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке).

«Ипотека» как ценная бумага подразумевает «закладную» - долговой инструмент, удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно свободно обращается на рынке.

Широкая интерпретация понятия ипотеки рассматривает ее и как способ получения кредита под залог недвижимости, и как способ получения кредита для покупки недвижимости. Термин «ипотека» («чистая ипотека») следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. Если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин «ипотечное (жилищное) кредитование». Для некоторых случаев употребим термин «смешанная ипотека», когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового. Таким образом, жилищное кредитование и смешанная ипотека - это формы кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости.

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты:

1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.
2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.
3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т. д. ценных бумаг-закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).

В экономическом отношении ипотека - это рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Ипотечное кредитование рассматривается как инструмент реализации следующих функций:

- реализация конституционных прав граждан на жилье;
- регулирование темпов развития экономики страны и ее отдельных отраслей;
- «перелив» капитала и привлечение инвестиций в сферу материального производства;
- страхование рисков и обеспечение гарантий возврата заемных средств;
- стимулирование сбыта (оборота) недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
- формирование фиктивного капитала в виде закладных и производных ценных бумаг.

Ипотечный кредит, как и любой другой вид кредита, предоставляется на условиях возвратности, срочности, платности. Его особенностями являются:

- строго определенный залог;
- в большинстве случаев - целевой характер;
- длительный срок предоставления (10-30 лет). Однако такой срок характерен лишь для стран со стабильной, высокоразвитой экономикой. В странах с менее благополучными экономическими условиями долгосрочное кредитование зачастую невозможно и ипотечные кредиты, как правило, предоставляются на срок 3-5 лет. Это так называемая «короткая ипотека». Масштабы и эффект ее применения невелики.

По договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе:

1) земельные участки;
2) предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности;
3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
4) дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения;
5) воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 21.07.2014) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 25.07.2014).

Ипотека по своей сущности не является самостоятельной экономической категорией. Она служит материальным (стоимостным обеспечением кредита) как самостоятельного экономического отношения. Ипотека опосредует движение ссуженной стоимости в процессе кредитования.

Являясь важным элементом кредитных отношений, ипотека имеет большое значение для их развития. Применение ипотеки увеличивает количество потенциальных кредиторов и заемщиков как субъектов кредитных отношений - нередко лишь наличие залога недвижимости делает кредитную сделку реальной. Ипотека существенно укрепляет позиции заемщика и дает уверенность кредитору, что ссуда будет возвращена. При ипотеке возможен более низкий ссудный процент по сравнению с необеспеченными кредитами. Наличие залога и, как следствие, реальная возможность его потерять в случае нарушения своих обязательств дисциплинирует заемщика и стимулирует на рациональное и производительное использование кредита.

Развитие ипотеки предполагает существование специфических видов ценных бумаг - закладных и ипотечных облигаций. Функционирование данных инструментов способствует расширению географии кредитных отношений путем обеспечения постоянного притока ресурсов для кредитования и перелива средств из регионов и отраслей, испытывающих избыток кредитных ресурсов, в регионы и отрасли, где наблюдается их дефицит. Существование вторичного рынка ипотечных кредитов, обеспечивающего ликвидность его инструментов, является неотъемлемой частью современного развитого рынка ценных бумаг. При этом обеспеченные ипотеками ценные бумаги могут обращаться не только на внутреннем (национальном) рынке, но и на международных рынках. Таким образом, система ипотечного кредитования позволяет решать многие национальные проблемы, использовать эффект финансового рычага с целью повышения эффективности собственных финансовых ресурсов за счет использования заемных.

Современная развитая экономика предполагает широкое использование ипотечного кредита. Опыт ведущих стран Запада показывает, что ипотека является наиболее предпочтительным видом обеспечения крупного кредита на длительный срок. Поэтому и для России ипотечный кредит является одним из перспективных направлений стимулирования банковских инвестиций и развития кредитного рынка.

Сферой ипотечного кредита могут быть охвачены все секторы экономики: потребительский, производственный, аграрный.

В потребительском секторе экономики ипотека способствует привлечению средств инвесторов в жилищное строительство. Жилищное ипотечное кредитование получило широкое распространение в мировой банковской практике. Актуальность жилищного ипотечного кредита обусловлена тем, что его использование позволяет разрешить противоречия:

- между высокими ценами на недвижимость и текущими доходами населения;
- между денежными накоплениями у одной группы экономических субъектов и необходимостью их использования у другой.

Ипотека в производственном секторе позволяет существенно расширить возможности для обеспечения инвестициями практически всех приоритетных отраслей промышленности. Это обусловлено тем, что, с одной стороны, коммерческие банки мало заинтересованы в выдаче долгосрочных кредитов на обычных условиях, вследствие высокой инфляции, кризиса неплатежей и других неблагоприятных факторов. С другой стороны, промышленные предприятия, находясь в тяжелом финансовом положении, объективно не имеют возможности гарантировать своевременный возврат полученных средств. Вместе с тем приватизация предприятий создала предпосылки для начала ипотечного кредитования (ипотека предприятий).

Кроме жилья и промышленных предприятий объектом залога при ипотечном кредитовании могут выступать офисные здания, торговые и складские площади, предприятия гостиничного комплекса и т. д. Таким образом, очевидно определенное влияние ипотечного кредитования на развитие сферы услуг и торговли.

Позитивную роль ипотека может сыграть и в решении проблем аграрного сектора. В сельском хозяйстве России крайне обострена проблема привлечения инвестиций на цели развития сельскохозяйственного производства. Сельское хозяйство практически не получает кредитов от коммерческих банков. Банкам невыгодно предоставлять кредиты сельскохозяйственным предприятиям, так как многие из них, во-первых, убыточны, а во-вторых, не располагают достаточно ликвидной собственностью, которая могла бы стать предметом залога.

Не секрет, что экономическое процветание страны в целом, а также развитие производства, строительства, сельского хозяйства, торговли и сферы услуг, в частности, зависят как от объема, так и эффективности использования инвестиций, вложенных в страну или соответствующую отрасль. Ипотечное кредитование, в данном случае, является одним из инструментов и привлечения инвестиций (в частности, населения страны) и повышения эффективности инвестирования в экономику значительных по размеру капиталов на долгосрочной основе. Таким образом, развитие ипотечного кредитования положительно прямо и косвенно повлияет на развитие практически всех отраслей хозяйства, будет стимулировать экономический рост государства в целом.

Ипотека - ϶ᴛᴏ обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости.

Отметим, что термин «ипотека» в юридическом обороте обычно охватывает два понятия:- «ипотека» как правоотношение и «ипотека» как ценная бумага.

«Ипотека» как правоотношение - есть залог недвижимого имущества с целью получения ипотечного кредита (как правило, в банке)

«Ипотека» как ценная бумага подразумевает «закладную» - долговой инструмент, удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Закладная обычно ϲʙᴏбодно обращается на рынке.

Широкая интерпретация понятия ипотеки рассматривает ее и как способ получения кредита под залог недвижимости, и как способ получения кредита для покупки недвижимости. Отметим, что термин "ипотека" ("чистая ипотека") следует рассматривать как способ обеспечения обязательств, когда предметом залога служит недвижимое имущество. В случае если кредит выдается на приобретение жилья, используется термин "ипотечное (жилищное) кредитование". Стоит сказать, для некᴏᴛᴏᴩых случаев употребим термин "смешанная ипотека", когда заемщик берет кредит в банке под залог уже имеющегося жилья для приобретения нового. Исходя из всего выше сказанного, мы приходим к выводу, что жилищное кредитование и смешанная ипотека - ϶ᴛᴏ формы кредитования с той исключительно разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости.

При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы крайне важно выделить три наиболее характерные ее черты.

1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.

2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.

3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником обьекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. ценных бумаг-закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала)

В экономическом отношении ипотека - ϶ᴛᴏ рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекгы недвижимости в случаях, когда другие формы отчуждения (купля-продажа, обмен) юридически или коммерчески нецелесообразны, позволяющий привлечь дополнительные финансовые средства для реализации различных проектов.

Ипотечное кредитование рассматривается как инструмент реализации следующих функций:

реализация конституционных прав граждан на жилье;

регулирование темпов развития экономики страны и ее отдельных отраслей;

«перелив» капитала и привлечение инвестиций в сферу материального производства;

страхование рисков и обеспечение гарантий возврата заемных средств;

стимулирование сбыта (оборота) недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны;

формирование фиктивного капитала в виде закладных и производных ценных бумаг.

Ипотечный кредит, как и любой другой вид кредита, предоставляется на условиях возвратности, срочности, платности. Его особенностями будут:

строго определенный залог;

в большинстве случаев - целевой характер;

длительный срок предоставления (10-30 лет) При этом такой срок характерен исключительно для стран со стабильной, высокоразвитой экономикой. В странах с менее благополучными экономическими условиями долгосрочное кредитование зачастую невозможно и ипотечные кредиты, как правило, предоставляются на срок 3-5 лет. Это так называемая «короткая ипотека». Масштабы и эффект ее применения невелики.

Ипотека по ϲʙᴏей сущности не будет самостоятельной экономической категорией. Стоит заметить, что она служит материальным (стоимостным обеспечением кредита) как самостоятельного экономического отношения. Ипотека опосредует движение ссуженной стоимости в процессе кредитования.

Являясь важным элементом кредитных отношений, ипотека имеет большое значение для их развития. Применение ипотеки увеличивает количество потенциальных кредиторов и заемщиков как субъектов кредитных отношений - нередко исключительно наличие залога недвижимости делает кредитную сделку реальной. Ипотека существенно укрепляет позиции заемщика и дает уверенность кредитору, что ссуда будет возвращена. При ипотеке возможен более низкий ссудный процент по сравнению с необеспеченными кредитами. Наличие залога и, как следствие, реальная возможность его потерять в случае нарушения ϲʙᴏих обязательств дисциплинирует заемщика и стимулирует на рациональное и производительное использование кредита.

Развитие ипотеки предполагает существование специфических видов ценных бумаг –закладных и ипотечных облигаций. Функционирование данных инструментов способствует расширению географии кредитных отношений путем обеспечения постоянного притока ресурсов для кредитования и перелива средств из регионов и отраслей, испытывающих избыток кредитных ресурсов, в регионы и отрасли, где наблюдается их дефицит. Существование вторичного рынка ипотечных кредитов, обеспечивающего ликвидность его инструментов, будет неотъемлемой частью современного развитого рынка ценных бумаг. При ϶ᴛᴏм обеспеченные ипотеками ценные бумаги могут обращаться не только на внутреннем (национальном) рынке, но и на международных рынках. Таким образом, система ипотечного кредитования позволяет решать многие национальные проблемы, использовать эффект финансового рычага с целью повышения эффективности собственных финансовых ресурсов за счет использования заемных.

Современная развитая экономика предполагает широкое использование ипотечного кредита. Уместно отметить, что опыт ведущих стран Запада показывает, что ипотека будет наиболее предпочтительным видом обеспечения крупного кредита на длительный срок. По϶ᴛᴏму и для России ипотечный кредит будет одним из перспективных направлений стимулирования банковских инвестиций и развития кредитного рынка.

между высокими ценами на недвижимость и текущими доходами населения;

между денежными накоплениями у одной группы экономических субъектов и необходимостью их использования у другой.

Ипотека в производственном секторе позволяет существенно расширить возможности для обеспечения инвестициями практически всех приоритетных отраслей промышленности. Это обусловлено тем, что, с одной стороны, коммерческие банки мало заинтересованы в выдаче долгосрочных кредитов на обычных условиях, вследствие высокой инфляции, кризиса неплатежей и других неблагоприятных факторов. С другой стороны, промышленные предприятия, находясь в тяжелом финансовом положении, объективно не имеют возможности гарантировать ϲʙᴏевременный возврат полученных средств. Вместе с тем приватизация предприятий создала предпосылки для начала ипотечного кредитования (ипотека предприятий)

Кроме жилья и промышленных предприятий объектом залога при ипотечном кредитовании могут выступать офисные здания, торговые и складские площади, предприятия гостиничного комплекса и т. д. Исходя из всего выше сказанного, мы приходим к выводу, что очевидно определенное влияние ипотечного кредитования на развитие сферы услуг и торговли.

Позитивную роль ипотека может сыграть и в решении проблем аграрного сектора. В сельском хозяйстве России крайне обострена проблема привлечения инвестиций на цели развития сельскохозяйственного производства. Сельское хозяйство практически не получает кредитов от коммерческих банков. Банкам невыгодно предоставлять кредиты сельскохозяйственным предприятиям, так как многие из них, во-первых, убыточны, а во-вторых, не располагают достаточно ликвидной собственностью, кᴏᴛᴏᴩая могла бы стать предметом залога.

С принятием закона об обороте земли ситуация может радикально измениться. В результате оформления ипотеки владелец земельного участка, получив денежные средства от кредитора, будет стремиться использовать их более эффективно. В противном случае он будет обязан погасить ϲʙᴏй долг средствами, полученными от продажи заложенного земельного участка, что приведет к потере его прав на владение землей.

Когда земля становится товаром, побудет мощный стимул для развития экономических отношений в обществе, что в конечном счете ведет к насыщению потребительского рынка отечественными товарами, снижению цен на сельскохозяйственную продукцию, к общей стабилизации экономики.

Не секрет, что экономическое процветание страны в целом, а также развитие производства, строительства, сельского хозяйства, торговли и сферы услуг, в частности, зависят как от объема, так и эффективности использования инвестиций, вложенных в страну или ϲᴏᴏᴛʙᴇᴛϲᴛʙующую отрасль. Ипотечное кредитование, в данном случае, будет одним из инструментов и привлечения инвестиций (в частности, населения страны) и повышения эффективности инвестирования в экономику значительных по размеру капиталов на долгосрочной основе. Таким образом, развитие ипотечного кредитования положительно прямо и косвенно повлияет на развитие практически всех отраслей хозяйства, будет стимулировать экономический рост государства в целом.

Глава 5. Ипотечное кредитование

5.1 Сущность ипотечного кредитования

Ипотека – залог недвижимого имущества при получении ссуды в кредитном учреждении, дающий право кредитору преимущественного удовлетворения претензий к должнику на сумму заложенного имущества

Ипотечный кредит – долгосрочная ссуда, выдаваемая коммерческими или специализированными банками, кредитно-финансовыми учреждениями под заклад недвижимого имущества. При этом одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя .

Во всем мире ипотечное кредитование развивается и функционирует как форма долгосрочного финансирования жилищных программ. Ипотечное кредитование, с одной стороны, способствует решению ряда социальных и экономических проблем страны, и, прежде всего, проблемы обеспечения жильем, с другой - снижению инфляции, оттягивая на себя временно свободные денежные средства граждан и предприятий.

Предметом ипотеки может быть следующее имущество:

земельные участки, находящиеся в частной собственности;
предприятия, а также здания, сооружения и иное недвижимое имущество;
жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;
дачи, садовые дома, гаражи и т.д.;
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания

В настоящее время в мировой практике сложились два классических способа ипотечного кредитования:

одноуровневая модель ипотечного кредитования (немецкая модель);
двухуровневая модель ипотечного кредитования (американская модель).

В одноуровневой модели ипотечного кредитования кредитом связаны заемщик и кредитор. Данная модель строится на цикличности обращения денежных средств: средства, предоставляемые заемщиком, используются для выдачи кредитов его предшественникам, уже закончившим период накопления.

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров (см. рис.5):

между заемщиком и кредитором – договор о накопительном жилищном вкладе и, затем, кредитный договор и договор об ипотеке;
между заемщиком страховой организацией – договор страхования заложенного жилья;
между заемщиком и продавцом (строителем) жилья – договор купли-продажи жилья.

Условные обозначения: 1 – договор о накопительном жилищном вкладе, 2 – кредитный договор, 3 – договор об ипотеке, 4 – договор страхования заложенного жилья, 5 – договор купли-продажи жилья, 6 – договор займа, договор купли-продажи закладных листов.

Рис. 5. Договорные отношения при одноуровневой схеме ипотечного кредитования

В качестве кредитора может выступать ипотечный банк или ссудно-сберегательное учреждение. Для кредитора возможно рефинансирование ипотечных кредитов за счет выпуска ценных бумаг – закладных листов и, тем самым, – минимизирование возможных рисков.

При нехватке средств для выдачи ипотечных кредитов кредитор (ссудно-сберегательное учреждение) использует внутренние системы накопления части капитала самим заемщиком.

При взаимодействии с ссудно-сберегательным учреждением заемщиком накапливается первичный (собственный) капитал, который является обязательным условием для выдачи ипотечного кредита (заемного капитала).

Количество обслуживающих организаций – минимально (как правило, это только страховая организация).

В двухуровневой модели ипотечного кредитования кроме заемщика и кредитора участвуют посредник (ипотечное агентство) и/или участник финансового рынка (ипотечная финансово-инвестиционная компания).

При реализации данной модели предусмотрено заключение следующих основных видов договоров (см. рис.6).

Условные обозначения: 1 – кредитный договор, 2 – договор об ипотеке, 3 – договор страхования заложенного жилья, 4 – договор купли-продажи жилья, 5 – генеральное соглашение, 6 – агентский договор, 7 – договор переуступки прав требования по ипотечным кредитам, 8 – договор о порядке осуществления операций с ценными бумагами ипотечного агентства, 9 – договор страхования предпринимательского риска, 10 – договор купли-продажи ценных бумаг.

Рис. 6. Договорные отношения при двухуровневой схеме ипотечного кредитования

На первом этапе реализации договорных отношений между участниками двухуровневой модели ипотечного кредитования заключаются кредитный договор и договор об ипотеке основных участников – заемщика и кредитора.

После получения кредита заемщик заключает договор купли-продажи жилья с продавцом или его строителем, после чего число участников данной модели увеличивается с целью сведения риска основных участников к минимуму.

Со страховой организацией заключаются договора страхования предпринимательского риска и заложенного жилья.

На вторичном ипотечном рынке между кредитором и ипотечным агентством заключается соответствующее соглашение об уступке прав требования по ипотечным кредитам, а также договор доверительного управления приобретенными правами требования. Это позволяет кредитору продолжать четко контролировать заемщика, получать комиссионные за обслуживание кредита, а на средства, полученные от агентства, расширять кредитные операции.

Ипотечное кредитование – один из основных видов банковской деятельности по предоставлению кредита под залог недвижимого имущества. При ипотеке под залог недвижимости кредитор становится залогодержателем. При ипотечном кредитовании под залог недвижимости (ипотеку) кредитор становится залогодержателем, а залогодержателем выступает должник по основному обязательству, обеспеченному ипотекой.

Из определения ипотеки следует, что кредитор – залогодержатель при этом не становится собственником заложенной недвижимости, но если условия кредитного договора были нарушены или невыполнены – имеет право требовать удовлетворения за счет заложенного имуществе, в чьих бы руках оно не находилось.

Как и любой вид кредита ипотечное кредитование предоставляется на условиях возвратности, срочности и платности. Методом обеспечения возвратности выступает ипотека – залог недвижимости на определенных условиях.

Ипотека не является самостоятельной экономической категорией, по своей сущности. Она служит материальным обеспечением кредита, как самостоятельного экономического отношения. Ипотека опосредует движение ссуженной стоимости в процессе кредитования. Непосредственно при ипотеке движение стоимости от залогодателя к залогодержателю будет только в случае невыполнения должником своих обязательств по погашению кредита.

Ипотека, являясь важным элементом кредитных отношений, имеет большое значение для их развития. Применение ипотеки увеличивает количество потенциальных поручителей как субъектов кредитных отношений - нередко лишь наличие залога (недвижимости) делает кредитную сделку реальной. Ипотека существенно укрепляет позиции заемщика и уверенность кредитора в возвращении ссуды. Также ипотека делает возможным более низкий ссудный процент по ипотечной ссуде, увеличение суммы кредита и срока кредита, по сравнению с необеспеченными кредитами. Наличие залога и реальная возможность заемщика потерять свое недвижимое имущество вследствие нарушения своих обязательств стимулируют рациональное, производительное использование кредита.

Мы можем выделить четыре особенности ипотеки в общей системе кредитования.

1. Ипотека выдается строго под определенный тип залога, т.е. под оформленную должным способом недвижимое имущество, которое облегчает залогодателю контроль за сохранностью предмета залога.

2. Ипотека является долгосрочным видом кредита, т.е. на срок до 30 лет, что приводит к уменьшению размера ежемесячных выплат, но повышает стоимость кредита для поручителя. Увеличение срока кредита, в свою очередь, позволяет увеличить сумму кредита.

3. Ипотека носит целевой характер.

4. Ипотека считается одной из самых низкорисковых операций банка за счет того, что сумма кредита составляет не более 60-80% рыночной стоимости приобретаемого жилья, а величина платежа (ежемесячного) составляет не более 50% общего дохода заемщика, при процедуре оценки вероятности погашения кредита берется информация о подтвержденных, на данный момент, доходах заемщика.

Современная развитая экономика предполагает широкое использование ипотечного кредитования, необходимость которого обусловлена развитием товарно-денежных отношений.

Для стимулирования банковских инвестиций необходимо включение в оборот таких ресурсов, которые в меньше всего подвержены инфляции и потере ликвидности. К таким ресурсам в первую очередь можно отнести землю и объекты недвижимости. Опыт ведущих стран Запада показывает, что ипотека является наиболее предпочтительным видом обеспечения крупного кредита на длительный срок. Ипотечный кредит - самое перспективное направление стимулирования банковских инвестиций и развития кредитного рынка.

Сферой ипотечного кредита могут быть охвачены все секторы экономики: производственный, аграрный, потребительский.

В потребительском секторе экономики ипотечное кредитование способствует привлечению средств инвесторов в жилищное строительство. Жилищное ипотечное кредитование получило широкое распространение в мировой банковской практике. Актуальность жилищного ипотечного кредита обусловлена тем, что его использование позволяет разрешить противоречия:

Между высокими ценами на недвижимость и текущими доходами населения;

Между денежными накоплениями у одной группы экономических объектов и необходимостью их использования у другой.

Ипотека способствует обеспечению непрерывности процесса производства в строительстве. Для того чтобы индустрия строительства была рентабельной, необходима быстрая и прибыльная реализация построенных объектов. Применение ипотечного кредита позволяет существенно расширить круг потенциальных потребителей - покупателей недвижимости. Ипотечный кредит, таким образом, в определенной степени способствует эффективному функционированию строительной отрасли.

По своему экономическому содержанию ипотечное кредитование выполняет важные функции, которые могут быть классифицированы по следующим группам:

1) функции системы ипотечного кредитования, реализуемые в секторе реальной экономики (привлечение инвестиционных ресурсов и различные отрасли, обеспечение оборота прав собственности и прочие);

2) Функции системы ипотечного кредитования, реализуемые в финансовом секторе экономики (обеспечение стабильности кредитной системы, развитие института рефинансирования, стимулирование развития страхового рынка и прочие);

3) социальные функции системы ипотечного кредитования, в том числе при реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России».

Система ипотечного кредитования обеспечивает мобилизацию финансовых ресурсов для инвестиционных целей (в том числе для инвестиционного финансирования и развития широкого спектра видов недвижимого имущества), а также для финансирования приобретения недвижимости.

Ипотечное кредитование, как механизм долгосрочного кредитования может эффективно использоваться при кредитовании застройщиков. Во многих странах ипотека предоставляется девелоперам, возводящим жилье, что позволяет привлечь на рынок жилищного строительства большее количество компаний, создать конкуренцию, увеличить объемы ввода жилья и снизить его продажную цену. Важным моментом является то, что при кредитовании девелоперов (или застройщиков) нет необходимости привлекать средства населения в стройку на ранних стадиях, что существенно снижает риски потери сбережений и повышает «исполнительскую дисциплину» застройщиков.

Другим интересным направлением применения механизма ипотечного кредитования в реальном секторе экономики является целевое ипотечное кредитование на развитие предпринимательства.

Развитие малого и среднего бизнеса - одна из важнейших задач в российской экономике. При этом во многих регионах актуальна проблема занятости населения. В этом смысле кредитование под залог жилья (70% населения страны являются собственниками жилья) открывает возможности для получения долгосрочных и недорогих кредитных ресурсов на развитие собственного бизнеса.

Ипотечное жилищное кредитование оказывает воздействие на самые разные сектора финансовой системы Российской Федерации, в основном на рынок банковских услуг, рынок коллективных инвестиций, страховой рынок.

К основным функциям ипотечного жилищного кредитования следует отнести:

· развитие механизма рефинансирования кредитов;

· создание мультиплицируемого фиктивного капитала на основе закладной;

· диверсификацию и стабилизацию кредитных портфелей банков;

· стимулирование роста страхового рынка;

· формирование дополнительных рабочих мест за счет развития инфраструктуры банковского сектора.

Рынок ипотечного кредитования, сформированный во всех уголках Российской Федерации, создал основу для развития инфраструктуры отрасли. Помимо появления в регионах филиалов крупных банков, ипотека дала новый толчок развитию многих направлений бизнеса, в частности страхового бизнеса. Обязательное страхование рисков при ипотечном кредитовании обеспечило новых «долгосрочных» клиентов в страховые компании. Благодаря этому в регионах стал развиваться страховой бизнес.

Помимо этих видов предпринимательской деятельности развитие получила и риелторский бизнес. В деятельности риелтеров возникло новое направление - ипотечный брокеридж. Ипотечный брокеридж как отдельный бизнес еще только зарождается, но многие риелтерские агентства (практически все крупные) оказывают услуги по консультации и подбору наилучшего варианта ипотечного кредитования для своих клиентов.

Еще один вид нового бизнеса - коллекторские агентства. Последние появляются на рынке, оказывая услуги по сбору «плохих» долгов. Следуя мировой практике, такие агентства очень часто специализируются именно на рынке ипотеки. В сферу их потенциальной деятельности также попадает автокредитование, потребительское, образовательное кредитование.

Необходимо подчеркнуть, что активное развитие рынка ипотечного кредитования имеет более широкую цель, чем просто поддержание платежеспособного спроса населения на жилье. Проведенный анализ позволяет охарактеризовать рынок ипотеки с точки зрения кредитного и финансового рынков как лидирующий сегмент их количественного и качественного роста.

С точки зрения развития экономики в целом, ипотека закладывает фундамент для дальнейшего развития финансовой инфраструктуры, появления новых финансовых механизмов, позволяющих развивать реальный сектор экономики за счет малого и среднего бизнеса в регионах (жилищное строительство, рынок строительных материалов); а также способствует формированию механизмов кредитования социальной инфраструктуры (образовательное кредитование).

Развитие системы ипотечного кредитования позволит реализовать ряд важнейших социальных функций этого финансового института, к которым следует отнести:

· Обеспечение доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами;

· увеличение платежеспособного спроса граждан за счет развития дополнительных инструментов инвестирования накопленных средств;

· вовлечение в реальный экономический оборот приватизированного жилья.

Считается, что первое упоминание об ипотеке (в пер. с греч. - заклад, залог) имело место в Законах Солона в VI до н.э.

В 594 г. до н. э. один из легендарных «семи мудрецов» древности Солон предложил ставить на имении должника (обычно на пограничной меже) столб с надписью, гласящей, что эта земля служит обеспечением прав кредитора на определенную сумму. Такой столб получил название ипотека (от греч. lypoteka - подставка, подпорка). На нем отмечались все долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Зародившись в Древней Греции, ипотека получила развитие в римском праве классического периода. Впоследствии на нее существенно повлияли германские обычаи. Благодаря всем этим длительным процессам и сформировались важнейшие принципы современной ипотеки.

Еще К.П. Победоносцев полагал, что ипотека «соответствует высшему развитию экономического быта. В ней общество получает лучшее, совершеннейшее орудие кредита; зато и в обращении с этим орудием требуется более искусства, осторожности, разборчивости, технической ловкости приемов».

Необходимость появления ипотеки была обусловлена потребностями экономического оборота, а также надежного обеспечения кредита. Один из наиболее авторитетных специалистов по римскому праву в дореволюционной России, автор популярной работы «Система римского права» В.М. Хвостов описывал два типа кредита - личный и реальный. Личный кредит обусловлен доверием кредитующего лица к кредитуемому. Гарантией доверия служит все движимое и недвижимое имущество должника в том объеме, какой оно будет иметь к моменту реализации кредитной сделки. Суть реального кредита заключается в том, что для обеспечения исполнения обязательства в имуществе должника выделяется определенная вещь, по отношению к которой кредитор имеет определенные права. Так, в случае неисполнения должником своего обязательства кредитор имеет право удовлетворить свои требования за счет продажи выделенной вещи, даже если право собственности на эту вещь перешло к другому лицу. Причем при получении удовлетворения кредитор, предоставивший реальный кредит, имеет преимущество перед личными кредиторами.

Реализацией кредита в римском праве наряду с другими видами обеспечения являлась форма залога без передачи владения вещью кредитору - hypotheca. Римское право рассматривало ипотеку в группе прав на чужую вещь, как вещное право (закрепление непосредственной связи лица с вещью) на распоряжение чужой вещью. Кроме ипотеки в римском гражданском праве существовали, по мнению В.М. Хвостова, и другие залоговые формы обеспечения. Древнейшей формой обеспечения уплаты по обязательствам была fiducia сum creditor, при которой должник переносил на кредитора право собственности на свою вещь и получал против кредитора только личный иск о возврате вещи в случае уплаты долга. При этой форме обеспечения кредитор получал больше прав, чем то было необходимо в целях его обеспечения, а у должника оставалось слишком мало средств против кредитора. Обратным характером отличалась другая форма обеспечения обязательств, выработавшаяся в древнем праве - pignus. Pignus состоял в том, что кредитор получал в производное владение вещь должника и мог ее удерживать в своих руках, пока не был уплачен долг.

Позднее в римском праве fiducia сum creditor была предана забвению. Получили развитие две формы залога:

· pignus, т.е. залоговое право, при котором кредитору передается право владения вещью;

· hypotheca, т.е. залоговое право, при котором вещь остается во владении должника до момента просрочки обеспеченного обязательства.

В России залог недвижимости имеет свою историю. В российской дореволюционной правовой системе считалось, что залог является вещным правом. Напомним, что «вещные права оформляют и закрепляют принадлежность вещей (материальных, телесных объектов имущественного оборота) субъектам гражданских правоотношений, иначе говоря, статику имущественных отношений. Этим они отличаются от обязательственных прав, определяющих переход вещей и иных объектов гражданских правоотношений. Юридическую специфику вещных прав составляет их абсолютный характер, отличающий их от относительных обязательственных прав. Специфика вещных прав традиционно усматривается также и в том, что их объектом могут служить только индивидуально определенные вещи. Объектом же обязательственного права является поведение обязанного лица должника».

Основы залога недвижимого имущества после начала в России экономических реформ 1990-х гг. были введены Гражданским Кодексом Российской Федерации (часть 1), принятом в 1994 году.

Современное российское законодательство об ипотеке можно считать окончательно состоявшимся с момента принятия Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 Г. NQ 102-Ф3, хотя список основных законодательных актов по вопросам, связанным с ипотечным кредитованием, довольно велик.

В современном российском праве определение ипотеки близко к определению, содержащемуся в проекте Российского гражданского уложения, но этот правовой институт отнесен к обязательственному праву. В ст. 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» говорится: «По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом».