Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя? Процедура согласования перепланировки квартиры. Как сделать перепланировку квартиры не нарушая закон? Образец технического паспорта помещения
О чем нужно помнить, снося стены в своей квартире и расширяя жилое пространство, рассказывает сайт.
Во время подготовки к ремонту скорее всего возникнет в-опрос перепланировки. Он не так прост, как может показаться.
Согласование перепланировки
Основными законами и нормативными документами по перепланировке квартир являются:
Жилищный кодекс Российской Федерации;
Постановление правительства РФ №266 от 28 апреля 2005 г. «Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения».
Кстати
Если вы не хотите сами заниматься бумажной волокитой и согласованиями, то в вашем городе наверняка найдутся компании, которые помогут вам за определенную плату узаконить перепланировку.
Ремонт с перепланировкой условно можно поделить на 4 категории:
Косметический ремонт:
Сборка или разборка встроенной мебели и антресолей;
Замена инженерного оборудования на аналогичное на том же месте.
Согласование и разрешение на перепланировку не требуются.
Ремонт среднего уровня:
Разборка старых (не несущих) или установка новых перегородок (без увеличения нагрузки на несущие конструкции);
Пробивка (заделка) в перегородках дверного проем-а;
Замена или установка дополнительного инженерного оборудования (например кондиционера) или его демонтаж при сохранении существующих стояков холодного и горячего водоснабжения и канализации;
Перенос газовой плиты.
Перепланировка согласовывается с жилинспекцией.
Необходимо:
Заказать документы БТИ;
Составить эскиз перепланировки;
Отметить на плане необходимые изменения;
Получить разрешение на перепланировку (в среднем время получения колеблется от 1 до 4 недель).
Капитальный ремонт:
Перепланировка и все капитальные операции, в ходе которых затрагиваются несущие стены, полы и потолки.
Необходимо:
Заказать документы БТИ;
Составить Акт технического состояния квартиры;
Составить проект перепланировки (заказать в проектной организации), который затем необходимо согласовать с управлением ГОЧС, районным архитектором. Возможно, потребуются согласования с другими инстанциями, все зависит от каждого конкретного случая;
Подать документы в жилинспекцию;
Получить разрешение на перепланировку.
Недопустимый ремонт:
Перепланировка и разборка любых межквартирных перегородок;
Перенос радиатора в застекленную лоджию;
Установка полов с подогревом от общедомовых сетей;
Перенос стояков горячего и холодного водоснабжения, отопления, канализации и газоснабжения;
Проведение перепланировки, в результате которой образуется комната менее 9 кв. м или шириной менее 2,25 м.
Такая перепланировка запрещена!
Что такое демонтаж и с чем его едят?
А точнее, делают?
Первый этап – демонтажные работы по удалению старых напольных покрытий, очистке стен от старых обоев, панелей, демонтаж дверных и оконных блоков, батарей, старых труб и сантехники. Тут нужно учитывать несколько важных моментов.
После демонтажных работ остаются горы строительного мусора. Не забывайте, что выбрасывать данные отходы в обычный мусоропровод нельзя, необходимо заказывать специальный контейнер. Выбирайте контейнер, исходя из его объема и из соображений экономии средств. Мусорные контейнеры бывают трех типов: 5-тонные вместимостью 8 м3, 7-тонные – 18 м3 и большой 20-тонный вместимостью 28 м3. Если у вас скопилось много тяжелого и объемного мусора, разум-нее заказать один большой контейнер. Соответственно если мусора меньше, заказываем средний. Маленьким контейнером можно вывезти 120–140 мешков тяжелого строительного мусора.
При демонтаже нужно очень аккуратно обходиться со старыми инженерными сетями. Часто в квартирах под стяжкой и в стенах проходит электропроводка (как ваша, так и соседская). Оставить соседей без электричества – не очень приятное событие для них (и в конечном итоге для вас).
Осторожность нужна и при демонтаже старого сантехоборудования и сантехтруб. Ведь «второй всемирный потоп» не нужен никому.
В связи с повышенным уровнем шума и пыли согласуйте все моменты с соседями, чтобы в дальнейшем не возникло жалоб с их стороны. Естественно, нельзя вести подобные работы в ночные часы или в выходные.
Осторожно: несущие стены!
Сразу оговоримся, что вы должны знать изначально, где в квартире находятся несущие стены. Их снос запрещен, так как возникает риск разрушения дома.
Обратитесь в жилищно-эксплуатационную или управляющую компанию, у них хранится проектно-сметная документация на дом, в проекте можно найти информацию о несущих стенах.
Несущая стена из кирпича имеет толщину не менее 250 мм, в панельных домах толщина несущей стены не менее 140 мм. На внутреннюю несущую стену опираются панели перекрытий с обеих сторон. Длина захода плиты на кирпичную стену составляет не менее 120–150 мм, на бетонную – не менее 70 мм.
При перепланировке санузла – объединении туалета с ванной – можете быть уверены, что несущую стену вы не снесете. А если вы хотите объединить две квартиры в одну, то снос несущей конструкции возможен с большой вероятностью.
Важно
В монолитных домах внутри квартиры несущими часто являются колонны. Наибольшее количество несущих стен имеют панельные и блочные дома.
Способы демонтажа
При демонтаже стен используют как метод алмазной резки, так и ударный. Демонтаж кирпичных, гипсовых стен либо стен из пеноблоков и т.п. возможно осуществлять ударным методом с использованием отбойных молотков, перфораторов и т.д. Демонтаж бетонных стен и панелей нужно проводить с использованием алмазной резки, так как этот метод позволяет избежать ударной нагрузки и появления трещин в остающихся бетонных конструкциях. Помните, что оборудование для алмазной резки не рассчитано на потребление энергии из бытовой сети. Для него необходимо напряжение не меньше 380 В. Поэтому необходимо обеспечить возможность подключения стенорезной машины к трехфазной сети.
Создавая проем в стене при демонтаже, всегда желательно перераспределять нагрузку равномерно, используя вспомогательные балки либо опоры.
При пропиле несущей кирпичной стены (при наличии разрешения!) сначала выпиливается горизонтальный кусок на высоте проема шириной в 1,5 размера проема. В нем с обеих сторон закрепляются швеллеры и стягиваются болтами. После пропила дополнительно укрепляются вертикальные стенки.
А как быть с перегородкой?
Перегородка представляет собой стену, которая не несет на себе нагрузку других элементов сооружения, поэтому демонтаж перегородок намного проще, чем демонтаж капитальных стен. Перегородку легко определить по толщине, как правило, она не превышает 120–140 мм. В зависимости от того, из какого материала она сделана, демонтажные работы можно проводить различными, уже описанными выше методами. В том случае, когда перегородка гипсокартонная, сначала удаляем с каркаса всю обшивку (гипсокартон), затем производим демонтаж каркаса.
Также
Не забудьте подложить амортизаторы (мешки с мусором или старые покрышки) под падающую выпиленную или сносимую конструкцию. Так вы не повредите пол (если хотите сохранить его) и уменьшите шум от работ.
Перепланировка квартиры - дело заманчивое. Каждому оптимисту хочется отодвинуть горизонты своего жилища, сделать оригинальным дизайн помещения - будь то хрущевка или новостройка. С чего начать перепланировку квартиры?
Определимся с терминами
Статьей 25 Жилищного кодекса России "перепланировка" трактуется в таком ракурсе: изменения внешней конфигурации жилого помещения с обязательным отражением их в техническом паспорте. В этой же статье дано определение слова "переустройство". Это любые изменения (от установки новых до замены или переноса старых), переоборудование в электроснабжении, сантехнических приборах и др. Переустройство подлежит отражению в - в паспорте квартиры.
Пояснения
Кратко охарактеризованные законом термины разъясняют комментарии. Перепланировка изменяет стены квартиры - расположение перегородок (ликвидация или возведение их), создает единую квартиру из нескольких смежных (как по горизонтали, так и по вертикали), разъединяет на несколько квартир многокомнатную с устройством входов в них, оформляет в новых местах дверные проемы в комнатах или ликвидирует старые, расширяет жилое пространство за счет подсобных вспомогательных помещений, ликвидирует темные кухни, создает дополнительные санузлы и кухни, сооружает тамбуры или изменяет конфигурацию существующих.
Переоборудование включает в себя замену плит газовых на электрические, перенос существующих и установку новых приборов (нагревательных, газовых, санитарно-технических и других), переоснащение существующих ванных комнат и туалетов, установку джакузи, душевых кабинок, машин стиральных с повышенной мощностью и современных бытовых приборов. Вот что означают переустройство и перепланировка квартиры. С чего начать?
Эскиз мечты
Перепланировка - не только хлопоты и терпение, затраты средств и времени. Это еще и способ творческого самовыражения. Изменяя облик помещения, меняются живущие в нем. Им хочется внести в повседневную жизнь новый дизайн, а вместе с ним - радость пребывания в родных стенах. И это вполне осуществимо, как показывают многочисленные примеры друзей, родных и соседей. Но в жизни других перепланировщиков случаются различные мытарства и перемены в спокойной размеренной жизни. Вплоть до суда с принятием решения "сделать все как было". Вот какой хлопотной может стать квартиры.
С чего начать? Начните с эскиза, выполненного своей рукой, как умеете. Нарисуйте план квартиры, тот, который сложился в вашем воображении. Где и какую перегородку нужно бы убрать, где, наоборот, добавить, или только передвинуть. Эскиз должен быть не спонтанным, а продуманным. Для этого нужно четко знать, что категорически запрещено менять в собственной квартире.
Запрещено законом
При перепланировке в жилых домах нельзя:
- выполнять работы, делающие квартиру непригодной для жилья;
- нарушать целостность несущих капитальных стен и других конструкций здания (такими могут быть как внешние, так и внутренние элементы);
- объединять газифицированное помещение с жилой комнатой;
- устраивать проемы без дверей между кухней, где есть газовая плита, и жилыми комнатами;
- изменять внешний вид здания, являющегося объектом культурного наследия;
- ухудшать условия эксплуатации инженерных коммуникаций;
- ликвидировать каналы вентиляции или минимизировать их поперечное сечение;
- выносить централизованную отопительную систему за пределы квартиры (на лоджии, балконы);
- устраивать теплый пол с питанием от центрального отопления;
- штробить стены и плиты перекрытий под трубы и электропроводку.
- вести перепланировку вне собственной жилплощади (на чердаках, технических этажах и в подвалах).
Продолжение действий
С чего начать перепланировку квартиры после эскиза? Нужно с ним обратиться в проектный институт, разработавший серию дома, либо в другую проектно-строительную фирму. Для узаконивания новшеств потребуется Пока специалисты после осмотра квартиры разрабатывают рабочие чертежи, нужно заняться подготовкой (сбором) нужных документов. Каких именно? С этим вопросом, разбираясь в том, с чего начать перепланировку квартиры, обращаются за консультацией в архитектурный отдел органа самоуправления своего населенного пункта.
Можно воспользоваться Жилищным кодексом РФ, статьей 26. Тех документов, которые перечислены в ней, будет достаточно для получения от органа самоуправления бумаги о согласовании перепланировки.
Перечень документов
Для принятия решения о допустимости перепланировки органу самоуправления потребуются:
- заявление о перепланировке (форма выдается в администрации);
- на жилье (оригинал или нотариально заверенная копия);
- жилья (выдается в БТИ - инвентаризационно-техническом бюро); согласие в письменном виде всех членов семьи (даже при их временном отсутствии), если квартира предоставлена по социальному найму; а если жилье находится в собственности, то такого согласия не требуется (только от владельцев);
- заключение о допустимости перепланировки (выдает орган охраны исторических и культурно-архитектурных ценностей, если дом числится в перечне памятников);
- проект перепланировки, согласованный с надзорными органами - Госпожнадзором и Роспотребнадзором.
Срок рассмотрения вашего обращения - 45 дней, но может быть немного больше, если документы передаются через многофункциональный центр. Спустя три рабочих дня решение должно быть выдано заявителю.
Когда согласование получено на руки, с чего начать перепланировку квартиры? С воплощения проекта в действительность. На это законом отводится полгода - такой срок действия согласования.
После перепланировки
Задуманное свершилось - ваша квартира изменилась. Необходимо узаконить преобразования в акте выполненных работ. Если перепланировкой были затронуты несущие конструкции, предусмотренные планом, то составляется акт на скрытые работы за подписью главного инженера проекта (автора).
Дальнейшие действия - оформление заказа в БТИ нового плана на измененную квартиру. Специалист бюро производит замеры на месте, сверяя их с проектом. БТИ подготавливает поэтажный план перепланированной квартиры и экспликацию. Затем проходит сбор необходимых справок для замены правоустанавливающего документа собственника жилья на новое свидетельство о государственной регистрации в Центре недвижимости.
Как это делается в России
С чего начать перепланировку квартиры в Тольятти, например? Порядок тот же, что описан выше. Перечень документов, установленный законодательством (ст. 26 ЖК РФ) и представляемый в орган местного самоуправления для принятия решения межведомственной комиссией, является закрытым - другие бумаги требовать у заявителя запрещено. А в других городах с чего начать перепланировку квартиры? Ростов, например, также полностью следует требованиям Жилищного кодекса в этом вопросе.
Что требуют в других странах
С чего начать перепланировку квартиры в Украине? На примере Киева можно сказать: принципиальное отличие в том, что сначала нужно получить в администрации города разрешение на разработку проекта перепланировки. Перечень представляемых документов при этом расширен. Согласие нужно получить от владельца дома, от соседей из всех смежных квартир, от ЖЭКа - разумеется, в письменном виде. Проект перепланировки подвергается государственной экспертизе. Затем, после ее положительного заключения, необходимо получить разрешение главного архитектора города на проведение работ, которые может выполнять только организация, имеющая лицензию на строительство. Далее - порядок, аналогичный российскому: составление акта приемки работ комиссией, вызов специалиста БТИ, изготовление экспликации и техпаспорта с новыми параметрами.
С чего начать перепланировку квартиры в Белоруссии? С того же, что и в России. Со сбора комплекта документов, заказа проекта и его экспертизы. Владелец квартиры обязан заключить договор о проведении технического надзора с организацией, которая имеет лицензию на такой контроль. Дальнейшие действия законопослушных граждан такие же, как в Украине и в России.
Перепланировка квартиры это, с одной стороны, простор для творчества, а с другой, бесконечные (и вполне оправданные) ограничения. В Москве любые изменения в квартирном плане, будь то демонтаж стен или закладка дверного проема, должны быть согласованы и внесены в поэтажный план БТИ. При этом, далеко не все изменения вообще возможны. Более того, разные правила действуют на разные дома: учитывается все, от года постройки здания до имени архитектора. Разбираться в частностях придется со специалистом, мы же расспросили эксперта «Городской службы перепланировок и согласований» Павла Кашина о том, с чего перепланировку начать.
Как утвердить перепланировку
Чтобы получить официальное разрешение на перепланировку, нужно собрать документы: поэтажный план квартиры, экспликацию помещений (из техпаспорта БТИ), нотариально заверенную копию документов, подтверждающих право на собственность или копию договора о социальном найме помещений. Кроме того, потребуется проект или эскиз перепланировки. Раньше по эскизу согласовывали большинство работ, не затрагивающих несущие стены, но теперь все зависит от конкретного проекта. Будет ли ваша перепланировка согласована по эскизу или понадобится разработка проекта - необходимо уточнять индивидуально.
В каких случаях это нужно
Утверждать нужно все работы, которые подходят под перечень из приложения к ПП № 73 . Это, в частности, организация дополнительных санузлов, демонтаж подоконных зон, устройство кухонь в других местах и тем более вмешательство в несущие конструкции дома. Работы такого рода обязательно должны быть согласованы, потому что зачастую состояние несущих стен и перекрытий требует капитального ремонта - это поставит под вопрос проведение перепланировки в вашей квартире.
Когда все необходимые документы будут собраны, вопрос согласования перепланировки ляжет на плечи комиссии Жилищной инспекции. Они вынесут свой вердикт по прошествии 45 рабочих дней и выдадут либо документ, одобряющий ремонтные работы, либо мотивированный отказ, с перечнем пунктов, исправив которые подать заявку можно будет повторно.
Что точно запрещено
Некоторые работы вам точно не одобрят. Однозначно запрещено увеличивать кухонное помещение или санузел за счет жилой комнаты (но можно за счет нежилых, например, коридора или кладовой. При этом, за счет ванны или туалета тоже нельзя). Нельзя менять площадь (газовое пространство, объем) кухни, а также объединять кухню и комнату аркой, если на кухне установлена газовая плита (но можно, если плита электрическая. Если плита газовая, можно поставить раздвижные двери, и тут уже ваше личное дело, держать их все время открытыми или нет). Кроме того, какую бы перепланировку вы ни делали, в кухне обязательно должно быть окно.
Нельзя сносить несущие стены и переносить общедомовые коммуникации, например, водяные трубы (при этом, можно перенести водяное оборудование, протянув новые трубы. В этом случае важно сохранить угол слива, иначе вода поступать будет плохо), следовательно, нельзя и переносить ванную комнату туда, где у соседей снизу - жилая комната. Объединять балкон с жилым помещением тоже чаще всего запрещено.
АЛЁНА ЧЕКАЛИНАдизайнер интерьеров
Я неоднократно сталкиваюсь с людьми, которые копят деньги, покупают квартиру, мечтая, как они ее переделают, а потом вдруг узнают, что переделать (особенно, если речь идет о панельном доме, где каждая стена - несущая) ничего нельзя. Если изучить вопрос заранее, такого не произойдет, но с перепланировкой вообще все довольно сложно, и даже мне как дизайнеру, берясь за проект, приходится в индивидуальном порядке консультироваться со специалистами. Опираться нужно, в первую очередь, на БТИ-план, но и он не даст четкого ответа на вопрос о том, что можно менять в квартире, а что нет. Поэтому я люблю квартиры-студии: конечно, и здесь есть свои нюансы, но чаще всего перекроить их проще - четких границ между помещениями нет, поэтому пространство можно подогнать под себя. При этом, даже законная перепланировка это всегда финансовые вложения: любое отступление от БТИ-плана нужно оплачивать.
Я со своей стороны всегда выступаю за законную перепланировку, хотя и слышу нередко аргумент клиента «Мой сосед сделал вот так, и никто его не наказал». Может ведь быть и так, что соседка пожалуется на шум от ремонтных работ и вызовет управляющую компанию. Когда они увидят незаконный перенос стен, то дадут три месяца на то, чтобы в обязательном порядке все исправить. У меня была на одном объекте такая ситуация - три месяца еще не истекли, и мы ждем, чем это закончится.
К сожалению, стандартная планировка не всегда отвечает нашим желаниям и предпочтениям. Поэтому, если есть возможность и желание – переделайте. Но сначала прочитайте наш пост о том, как это сделать и избежать подводных камней.Как бы вы не убеждали себя, что квартира – это ваша собственность, и вы можете делать в ней, что угодно - это не совсем так. Квартира находится в жилом доме, где кроме вас есть еще некоторое количество людей. Учитывайте, что неверно продуманная и реализанная перепланировка может помешать не только соседям, но и целому дому.Так что, не рубите с плеча, давайте сначала разберемся.
Не делайте того, что нельзя. Нельзя:
- Делать изменения, которые превращают жилые помещения в нежилые. Например, наглухо замуровав окно в комнате, вы автоматически делаете ее нежилой.Сносить совсем или разрушать несущие стены здания. Потому что это может привести к частичному или полному разрушению здания.Закрывать доступ к техническим шкафам с вентилями, кранами и различными трубами: газовым, водопроводным. Даже если вы просто заклеили технический шкаф обоями - уже нарушение.Разрушать или изменять систему вентиляции. Особенно это хочется сделать при желании перепланировать кухню. Но нет.Перестраивать и переоборудовать свою квартиру с ущербом для соседей. Например, ставить дополнительные радиаторы отопления или увеличивать имеющиеся. При этом температура воды у соседей может значительно понизиться. То же относится и к устройству теплых полов, которые подключены к системе водоснабжения дома.
Делайте то, что можно. Можно:
- Совмещать кухню с жилой комнатой. Это одна из самых распространенных форм перепланировки и бум в дизайне интерьеров. Если «мокрая точка» - кран, раковина и слив находятся в зоне кухни, можно совмещать без проблем. Важный пункт - кухня с газовой плитой обязательно отделяется от комнаты дверью.Совмещать, разделять и расширять санузлы за счет нежилых помещений - кладовок, коридоров, подсобок. А вот за счет кухни и жилой комнаты - нельзя.Делать проемы в несущих стенах (хотя целиком демонтировать и нельзя). Конечно после согласования с БТИ (бюро технической инвентаризации).Сделать из балкона или лоджии зимний сад. Не во всех случаях можно законно расширить комнату, но шансы на легальное и разрешенное увеличение площади есть.При наличии разрешения перепланировать системы водопровода, канализации и газоснабжения: изменять количество и длину труб, ставить дополнительные умывальники, ванные, душевые кабины, перемещать газовую плиту в другое место на кухне и так далее.Объединять две квартиры в одну. Например, квартиры, расположенные одна над другой или соседние на одном этаже.
Соберите необходимые документы
Вся перепланировка должна быть согласована и узаконена. Даже на разрешенную перепланировку, например, на совмещение или расширение санузла, должна быть официальная бумага. Все изменения вносятся в план квартиры и должны быть одобрены экспертами соответствующих эксплуатационных служб.
1) Начертите два плана своей квартиры – вид сейчас, и после возможной переделки. Собственно, такой план перепланировки и будет считаться проектом.
2) Соберите документы
. Для получения разрешения на перепланировку их потребуется не так уж много:
- Свидетельство о праве собственности. Надо подтвердить, что это действительно ваша квартираЕсли вы не единственный собственник жилья - потребуются письменные разрешения на перепланировку от остальных собственниковТехнический паспорт квартиры с планом и экспликацией помещений до перепланировкиПлан квартиры с перепланировкой - проект перепланировкиЗаявление. Без него - никак. Образец заявления вам дадут в жилищной инспекции
Переложите проблемы на специалистов
