Как выйти из ук и создать тсж. Как организовать ТСЖ в многоквартирном доме: пошаговая инструкция. Список документов, необходимых для регистрации ТСЖ

Вопросам смены способа управления в многоквартирном доме был посвящен онлайн-семинар, который состоялся на днях по инициативе НП «ЖКХ Контроль». Экспертом на нем выступил гендиректор Ассоциации ТСЖ Московской области Сергей Белолипецкий . Он рассказал об основных моментах, которые нужно учитывать при прощании с ленивой управляющей компанией, при заключении договора с новой УК, а также при создании товарищества собственников жилья.

Советы, которые озвучил Сергей Александрович, он вынес из личного опыта, а также из опыта инициативных групп жильцов, обращавшихся к нему за помощью. Стоит добавить, что данный семинар был адресован не матерым специалистам, а в первую очередь тем, кто впервые столкнулся с необходимостью сменить УК на другую УК, либо создать ТСЖ. Либо создать ТСЖ и заключить договор с управляющей организацией, которая в данном случае станет эксплуатирующей. Предлагаем ознакомиться с рассказом эксперта.

Все начинается с бюджета

- Первая и очень важная вещь – организация финансирования. Если вы хотите создать ТСЖ или вы привлекаете неизвестную управляющую компанию – первым делом надо смотреть конечно бюджет объекта, смету расходов на содержание здания. Это то, что в общепринятой практике называется «содержание и ремонт жилых помещений», на что вы будете жить в вашем многоквартирном доме. Бюджет предусматривает естественно и ведение бухгалтерии, а также расчетов: сбор платежей с собственников, расчеты с поставщиками услуг. И здесь понадобится такая вещь как резервный фонд – пока делаю акцент, а потом мы подробно на эту тему поговорим. Еще естественно у нас возникнет вопрос об оптимизации управления. Если хотите наладить в своем доме порядок, надо как раз говорить о том, как вы это будете делать. Возможно, надо будет пересмотреть режим работы персонала, штатного расписания и так далее.

Первое с чего надо начинать – это финансы. Сразу надо отметить: если вы не прикинули бюджет вашего объекта, не уверены, хватит ли вам денег в том или ином случае, вообще может и не стоит начинать всю эту штуку. В любом случае работа начинается с того, что вы берете бумагу и карандаш и начинаете прикидывать, какие траты нужны. Это фонд оплаты труда включая налоговые отчисления, отпускные и так далее, транзитные платежи – это коммунальные услуги, другие договоры подряда, расходы на эксплуатацию – это расходные материалы, запчасти, замена оборудования и так далее, налоги общие на юрлицо, ну и непредвиденные расходы. Всегда нужно иметь в виду, что в нашем деле самое страшное – это «запустить», грубо говоря, дом до какого-то плачевного состояния и потом расхлебывать большую беду. Вот конечно запускать нельзя, и нужно иметь сто, двести, а лучше более серьезные суммы тысяч рублей на всякий случай, что называется.

Из проблем, которые тут возникают в финансовой области – это низкая экономическая эффективность для малых многоквартирных домов. Это общеизвестна проблема. Как пути решения этой проблемы – это объединение нескольких домов, по крайней мере экономической объединение. Речь идет в первую очередь о создании ТСЖ и их объединении в АТСЖ.

Тарифные ножницы и кассовые разрывы

Есть еще системные характерные проблемы, я их называю «тарифные ножницы». Что это такое. Все-таки мы живем в рыночном пространстве и у нас практически все подрядчики кроме ресурсоснабжающих организаций работают по договору, в которых превалирующими являются рыночные отношения. Техобслуживание лифтов, техобслуживание системы пожарной автоматики, вывоз мусора и все другие подрядные работы – нужно мониторить рынок, почем это можно сделать. Естественно, ниже себестоимости никто цену не спустит, равно как если вы набираете собственный штат, то людям вы тоже должны платить зарплату исходя из рынка труда. На 10 тысяч, грубо говоря, никто не пойдет, а платить по 40 тысяч у вас не хватит никакого бюджета. Но при этом надо уместиться в тариф на содержание зданий – вот откуда возникают «ножницы». С одной стороны, вы одной ногой в рынке, с другой во многих домах как привыкли жить по муниципальному тарифу, так люди и живут. Либо вы, когда пришли к решению о смене управления, придерживаетесь существующего у вас тарифа и до следующего общего собрания вы его не поменяете. Поэтому исходя из того тарифа, который на сегодня есть, вам необходимо будет составить бюджет и все эти нормы подогнать под него. Пути решения системной проблемы – в первую очередь жесткая экономия. Из опыта я могу сказать, что фонд оплаты труда – 60% или чуть выше сметы на содержание зданий. Хотя бывают такие вещи, на которых экономить просто нельзя, и зарплаты людям тоже совсем мизерные платить нельзя. При этом еще нельзя забывать, что есть трудовое законодательство, которое нужно исполнять – в частности, есть установленные минимальные заработные платы.

Еще одна системная проблема в финансовой сфере – так называемый кассовый разрыв. Что это такое. Ну вот предположим, что у вас до 1 апреля работала одна управляющая компания, а 1 апреля приходит другая. Но при этом надо учесть: выплата зарплаты персоналу, аванс - уже через 15 рабочих дней, расчеты с подрядчиками и ресурсниками – тоже 15-20 дней после начала работы. Если вы 1 апреля начали, то 15 апреля за эти вещи уже надо чем-то платить. Но при этом по жилищному законодательству сбор платежей начинается не раньше, чем через 30 дней после начала работы. Поэтому у вас две недели и больше, до 45 дней, идет этот кассовый разрыв - в зависимости от того, какие договора вы подписали.

Откуда взять деньги на старте

Это в общем огромная проблема, но опыт показывает, что априори пути решения все-таки есть. Первый из них – это организационный взнос. Когда вы создаете ТСЖ, сам бог велел скинуться всем, например, на приобретение компьютеров, оргтехнику, первые шаги. Какое бы ни было решение общего собрания, нужно посмотреть бюджет – вам на него нужно прожить хотя бы месяц. Грубо говоря, собственники должны сделать этим организационным взносом один раз предоплату на два месяца вперед. И тогда эта проблема будет решена. Но сами понимаете, предоплату не все захотят сделать, и собрание может не проголосовать. Поэтому второй способ – это накопленный резервный фонд. Он нужен всегда. А в данном случае для совершения вот этого кассового перехода, чтобы не было кассовых разрывов, чтобы не было никаких проблем. Ну есть еще такой вариант как кредиты, но это я считаю со знаком вопроса. Это как раз гораздо более сложная вещь – это решение общего собрания и проценты, в общем практически это не применяется, но как вариант мы его оставляем. И четвертый вариант – это просрочка платежей ресурсникам – вариант не самый благовидный, но надо и его оставлять, потому что именно на этом управляющая компания и зиждется, никто свои деньги не будет в вашем доме оставлять. Приходящая к вам 1 апреля УК свои деньги тратить не захочет естественно, и решит проблему тем, что задержит оплату за тепло, за свет, за воду и так далее.

Но на мой взгляд резервный фонд – это все-таки вещь достаточно постоянная. Вы можете в месяц собирать по 20 рублей с квадратного метра и фонд у вас наполняется, и потом расходуется так, как вы решите на общем собрании. А организационный взнос – это один раз вы заплатили тысячу-две рублей с квартиры, хотя делать это нужно с квадратного метра, но заплатили это разово. Вот разница, хотя смысл остается одним и тем же. Деньги с потолка не свалятся, только собственники могут каким-то образом эти деньги собрать.
Говоря о финансовых проблемах нужно также сказать, что в начале вашей деятельности по управлению нужно создать базу данных в программе 1С – она как правило там и формируется. Это реестр собственников помещений, площади квартир, площади нежилых помещений – в общем это огромная такая база. Бухгалтер любой, который в этом деле имеет опыт, вам скажет, что это нужно делать не после того, как вы вышли на управление, а перед этим заранее подготовить.

Из-за того, что финансовых проблем море, получается, что экономист – ключевая фигура на любом этапе работы. Это может быть один человек, может быть коллектив энтузиастов, но надо понимать, что экономическая составляющая – основа работы. Ну и первый год работы достаточно сложный как правило. И резервный фонд очень-очень пригодится для того, чтобы покрыть текущие неплатежи, которые как известно могут достигать 15 процентов, и даже 20-25 процентов.

Варианты смены управления

Создавая ТСЖ нужно понимать, что это не обязательно самостоятельная эксплуатация дома. ТСЖ имеет право, и я бы на первом этапе это честно говоря рекомендовал, заключить договор с внешней управляющей организацией. Я бы в этом случае называл ее эксплуатирующей. Поскольку вы поменяли способ управления и у вас теперь ТСЖ, и собственники должны теперь собирать деньги на счета ТСЖ, а ТСЖ уже заключает договор на обслуживание – может быть с той же УК, которая у вас была. Либо с какой-то другой, дабы переложить проблемы первоначального этапа на профессионалов, если у вас нет опыта.

Это на самом деле не есть плохо. ТСЖ может вообще по договору переложить все свои функции на управляющую компанию, включая сбор средств. Но в другом случае может быть и наоборот, что ТСЖ сами собирают эти средства и вплоть до того, что сами могут заключить какие-то договоры. Например, на ту же поставку тепла, чтобы основные финансы протекали через ваш расчетный счет, и вы это контролировали. Ваш выбор, что называется. Я бы рекомендовал на первом этапе взять на себя минимальные функции, но все же открыть на ТСЖ и расчетный счет, и счет на капремонт. Это важно почему: во-первых, при спецсчете на капремонт ваши деньги будут в вашем «кошельке», и решением общего собрания вы ими распоряжаетесь. Собственно, это касается и счета на капремонт и обычного расчетного счета.

Возникает вопрос: зачем на первом этапе нужен расчетный счет, если вы все управление отдали управляющей компании? Объясню. Если вы решили, что нужен резервный фонд, чтобы подстраховать вот эту схему управления, а завтра вам эта УК не понравится и вы захотите ее поменять или перейти на самостоятельную эксплуатацию, вам деньги на это понадобятся. И вот если вы резервный фонд начинаете собирать, то лучше это делать на своем расчетном счету опять же, чтобы ваши деньги были всегда при вас. Это могут быть в месяц совсем минимальные суммы – что называется 2-3 рубля с квадратного метра, но за полгода-год вы соберете тот месячный бюджет, который необходим при переходе на самостоятельную эксплуатацию. Ну и самостоятельная эксплуатацию тоже присутствует, когда все договора в том числе с ресурсниками заключает ТСЖ.

Развод с управляющей компанией

Надо понимать, что при смене управления происходит развод по крайней мере с одной управляющей компанией. В любом случае, даже если вы меняете одну УК на другую, или меняете способ управления, всегда у вас процедура развода. Это обычно драматическая ситуация, и в большинстве случаев проходит нервно. Управляющие компании, которые рассчитывали какие-то деньги получать, или получали может быть не самым благовидным образом, естественно они прекращать это не захотят и могут заниматься этаким вредительством. Самое распространенное это задержки зарплаты собственному персоналу, это задержки оплаты по договорам ресурсникам, ну и множество всяких мелких возможностей типа отключения горячей воды малосанкционированного. Проще говоря, могут действовать людям на нервы, скандалы всякие устраивать. Чтобы этого не допустить, есть повод подписать соглашение о разводе: активисты многоквартирного дома встречаются с УК и договариваются о каких-то основах. Опять же в первую очередь о финансах, устанавливаются определенные сроки, дата перехода должна быть согласована, что 31 марта управляет бывшая компания, а 1 апреля ТСЖ либо новая управляющая компания. Об этом надо договориться, и соответственно с этого месяца идут новые счета с новыми реквизитами, также нужно не забыть на этот день снять показания приборов учета и написать все акты по этому проводу.

Еще надо не забывать, что есть общее имущество, которое надо передать с рук на руки Хотя это лифты и коридоры, и недвижимость вроде как никуда не убежит, но есть некоторые вещи, которые очень важны. В первую очередь документация. Ну и в любом случае у вас должен быть перечень имущества, как приложение к договору управления Жилищный Кодекс его предусматривает. И при переходе управления нужно конечно писать акты приема-передачи этого имущества, что именно вы передаете и в каком состоянии. Потому что если вы начинаете обслуживать те же самые лифты, а они при этом вот-вот сломаются или упадут, вы должны понимать, кто довел их до такого состояния. Составляется дефектная ведомость.

Ну и вполне возможно и даже нужно проверить исполнение договора управления, который действовал до этого. Выполнен ли текущий ремонт, который был предусмотрен, при необходимости может быть составлен акт со смыслом «претензий не имею» или «не выполнено вот это и вот это». И получить гарантии от прежней УК на выполнение обязательств. Ну и еще при разводе с УК можно говорить о том, что технический персонал переводится на новое место работы – это чтобы людям было минимум потерь и по трудам, и по бюрократии, есть в трудовом законодательстве такие возможности.

Если начались двойные платежки

Не всегда все проходит мирно, и первая проблема, с которой люди сталкиваются – это двойные платежки. Уходящая УК считает, что ее отодвигают от управления неправильно, нелегитимно, она идет в суд и продолжает выставлять платежки. В этом отношении возникает масса вопросов, что с этим делать и как быть. Вот давайте вспомним, что есть 161-я статья Жилищного Кодекса, в которой написано, что многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией. И от эта статья уже предусматривает, что двойных платежек быть не может. Но если они появились, то нужно понять, какая из них правильная. Рядовому собственнику бывает не всегда понятно.

Дело активистов – объяснить остальным, что происходит. При этом управляющая организация избирается либо собранием собственников помещений, и решение это должно быть оглашено и везде вывешено, естественно с указанием даты, когда решение вынесено. Также по результатам конкурса может зайти управляющая компания. В этом случае заключается договор управления, в котором тоже дата смены управления оговаривается. Как бы ни было, у вас должен быть на руках документ, в котором есть дата смены управления. И тогда у вас одна из платежек – она естественно является нелегитимной. Более того, можно уже говорить о подлоге и попытке незаконного обогащения. Если управляющая компания не согласна, она может обратиться в суд и доказывать там свои финансовые потери, их оспорить, но выставлять платежи она уже права не имеет, если пройдена процедура общего собрания или конкурса.

Что можно рекомендовать простому человеку, до которого эта информация не дошла. Вот приходят две платежки и он не знает, по какой платить. Самое простое: вообще не платите, пока вами не подписан договор управления. Вот договор подпишете и там будет стоять, кто вами управляет и с какой даты. Договор подписали – у вас есть четкое основание платить именно тем, с кем у вас договор. Ну и понятно, что договор может быть на основании результатов конкурса, который проводят органы местного самоуправления проводят. Либо договор заключается решением собрания собственников, где сроки начала правления тоже должны быть утверждены и вопросов по идее быть не должно.

Меняем одну УК на другую

Это в первую очередь возможно по решению общего собрания. Собственники просто должны провести некоторые нюансы, в Жилищном Кодексе это все подробно описано. Прочтете, проведете и в этом отношении вопросов быть не должно. Еще надо сказать, что есть механизм смены УК, описанный в статье 165 Жилищного кодекса – почему-то все о ней постоянно забывают. Статья 165 у нас говорит о том, что по любой жалобе, поданной собственником, органы МСУ должны провести проверку, сроки даже достаточно короткие там оговорены. И при подтверждении нарушений, на которые жалуется собственник, организовать проведение общего собрания и тем самым инициировать собрание по смене управляющей компании. Я к тому, что этой статьей почему-то никто не пользуется. Я считаю, просто надо проявить настойчивость собственникам помещений: провести общее собрание бывает непросто, и поддержка органов МСУ была бы очень кстати. Ну и еще смена УК, в случае отзыва лицензии либо если ваша УК не получила лицензию.

Что должно быть сделано для отзыва лицензии. Вы жалуетесь в Госжилинспекцию, в органы МСУ на какие-то серьезные нарушения вашей управляющей компании, изымается лицензия и проводится либо конкурс, либо общее собрание собственников. Но на мой взгляд общее собрание всегда предпочтительнее, поскольку вы сами, собственники, выберете себе ту или иную УК из тех что вам предложат. Ну а конкурс – это, грубо говоря, чужой дядя вам отрекомендует и назначит, не посоветовавшись. И конкурсы откровенно говоря на сегодняшний день проводятся не лучшим образом, и кто там выиграет большой вопрос. Очень часто люди начинают плакать еще больше, что поменяли «шило на мыло», или в таком духе.

Все-таки на мой взгляд, если вы меняете УК сами и проходите через решение общего собрания, вы проводите некий мониторинг между претендентами на управление. Но для этого надо стать заказчиками такого управления: это может быть совет дома, либо просто инициативная группа, жилищный актив – называть можно по-разному. Методом сарафанного радио, поиска по интернету либо путем обращений в органы МСУ вам нужно найти в вашем регионе несколько управляющих компаний и столкнуть их лбами, поузнавать конкуренцию. Принцип реализации этого механизма конкуренции - это открытый бюджет, во всем мире это называется «опен бук». Это когда вы приглашаете этих 5-6 компаний-претендентов и говорите: ребята, будьте любезны, предоставьте нам смету на наш многоквартирный дом. Вот у нас есть площадь, которую нужно обслуживать, вот перечень услуг, которые нужно оказывать, и так далее. И они должны вам рассчитать, сколько будет в штате сотрудников, какие сотрудники и какие зарплаты, сколько будет стоить каждая конкретная услуга. В конце общая сумма делится на квадратные метры и получается у одних 25 рублей с квадратного метра, другие насчитали 40, третьи 50. И вы можете выбрать. Не всегда самое дешевое это самое хорошее, но и самое дорогое естественно не самое приятное. Соотношение цена-качество должно быть. Естественно, оптимум где-то в середине.

Контроль за работой новой УК

Некоторые дома при этом делают вывод: все проблемы, которые у них до этого были, они просто перекладывают на эту новую управляющую компанию, и она как-то их разрулит. Собственники после того как выбрали, руки отряхнули и сидят ждут, что у них все будет хорошо. Но простое решение этих проблем – это не панацея. Надо говорить объективные вещи: уложиться в муниципальный тариф бывает сложно. Но отряхивать руки и отстраняться от управления не надо, я бы даже сказал нельзя, а нужно организовать элементарный контроль за работой новой управляющей компании.

При этом что надо понимать под контролем: под этим не надо понимать, как у вас убрали, посадили цветы и так далее – это дело десятое, 5-10 процентов от бюджета. Нужен контроль как раз за бюджетом вашего дома. Пришла новая управляющая компания со сметой на объект и вы смотрите, а сколько денег действительно потрачено. Так, вы нам здесь показали столько денег за лифты – покажите, переведены эти деньги за предыдущий период, за прошлый квартал? Если переведены, ставим галочку. Погашены долги за вывоз мусора – погашены. И так по всем-всем пунктам сметы, их там достаточно много, 40-50 статей только основных. Вот что такое контроль.

Дому нужен профессиональный заказчик

Для этого естественно нужна активная группа, которая этим занимается. Как правило это берут на себя энтузиасты. Но энтузиазм дело какое – сегодня он есть, а завтра его нету. Как правило, этим занимаются пенсионеры, которым не надо ходить на работу, но которые могут заболеть, уехать летом на дачу, и вся работа приостановится – а нужно чтобы человек заказчиком работал. Всегда говорю, что должен быть заказчик-профессионал. Говорю всегда и всюду: кто платит, тот и заказывает музыку. Почему вы, уважаемые собственники, платите за содержание дома и за коммунальные услуги, а вам их оказывают так, как бог на душу положил? Пока вы сами не станете спрашивать за каждый чих, за каждый подъезд, за каждую копейку и не будете это делать ежемесячно (у вас расчетный период - услуги оказываются ежемесячно), без этого толку никогда не будет. Спрашивать должен заказчик. У дома должен быть реальный полномочный хозяин.

Это не просто человек или люди, которые разбираются в своем деле и в законодательстве. Профессионал – это в первую очередь человек, который получает зарплату и несет ответственность за свою деятельность. Вот что такое профессионал. Это означает, что если вы хотите навести порядок в доме, вы должны не пожалеть еще 10-20-30 тысяч рублей на зарплату этому человеку, будь то допустим председатель ТСЖ либо управляющий. Это уже второй вопрос, как это организовать, но понятно что такой человек должен быть. И мировая практика обслуживания многоквартирных домов как раз к этому сводится. Если мы хотим навести порядок в доме, у нас должен быть профессиональный заказчик и юридическое лицо, и у этого юридического лица должен быть хотя бы руководитель, который отвечает за все эти вещи и получает за это зарплату.

Переходим от УК к созданию ТСЖ

Мы сейчас как раз будем говорить, как это лучше сделать, чтобы не создать самим себе проблем больших. Потому что если вы, совершив какой-то неправильный шаг опорочите и себя и сам институт ТСЖ, то второй попытки у вас как правило уже не получится. Уже народ будет настроен активно против. Поэтому надо продумать все шаги еще до отплытия парохода от берега. Так вот, давайте вспомним, во-первых, что говорит 161-я статья ЖК РФ: что собственники в МКД должны выбрать способ управления. Ежегодно у них есть обязанность провести собрание, где они должны выбрать способ управления. Это значит, что инициатор собрания должен предложить управляющую компанию либо ТСЖ. Естественно, чтобы получить результат, нужно еще людей подготовить, но мы сейчас говорим о самой процедуре. Важно, что смена управляющей компании на ТСЖ может произойти в любой момент. Это важная вещь, потому что очень часто возникают вопросы, управляющая компания подает в суд, поскольку договор заключили на год или на два, а вы УК меняете уже через три месяца. Еще раз обращаю внимание на законодательство, которое дает собственникам огромные возможности и собственники будут правы в этом случае. Лучший способ уйти от неугодной управляющей компании – это организовать ТСЖ. И не исключено, что вы заключите договор с иной управляющей компанией.

Организация ТСЖ это в любом случае решение общего собрания. И способ управления, и тарифы – все решается на общем собрании. Другое дело, что провести его не так просто, но как я говорил, можно привлечь органы местного самоуправления. При создании ТСЖ нужно решением общего собрания выбрать правление – это очень важно, и зарегистрировать ТСЖ в налоговой. Что я могу посоветовать, если вы планируете на первом этапе создать ТСЖ и заключить договор с новой УК. Вы можете ее пригласить и прописать, что управляющая компания, с которой вы заключаете договор, обязана помочь вам зарегистрировать ТСЖ. Ну в договоре это сложно прописать, но договориться можно. И все замечательно: чужими руками можно начать эти процедуры, не затрачивая своих усилий.

Еще один вопрос – специальный счет на капремонт. Мы уже о нем говорили, это определенный повод для создания ТСЖ. Открытие специального счета несомненно помогает создать ТСЖ, чтобы контролировать эти деньги самостоятельно. Так вот, если вы подписываете договор с управляющей компанией, то вы можете определенного результата добиться чужими руками. Но опять здесь определенные вариации. Расчетный счет ТСЖ можно и не открывать, и все денежки собственники будут перечислять управляющей компании – при этом меньше работы в ТСЖ, но больше риски. Потому что если УК окажется не самая замечательная, то потом вы будете свои деньги долго-долго судами истребовать, и велика вероятность, что потеряете. Поэтому рекомендую открывать расчетный счет хотя бы для резервного фонда, но для этого надо вести собственную бухгалтерию в ТСЖ.

Председатель ТСЖ в любом случае должен быть, но он не обязательно получает вознаграждение, а только согласно решению общего собрания. И люди естественно работать бесплатно не будут, но если у вас бухгалтерия какая-то минимальная, всегда можно взять человека на пол- на четверть ставки. В конце концов, можно взять бухгалтера той же управляющей компании, как правило это небольших денег стоит, и нужно председателю только контролировать чтобы все отчеты вовремя были, документацию складывать в отдельную папочку и хранить.

В конце концов, я думаю вы придете к самостоятельному управлению ТСЖ. С экономической точки зрения разницы с управляющей компанией нет, разница скорее социальная: вы сами являетесь заказчиками, а может быть и исполнителями услуг в зависимости от того, как вы организовали дело. При создании ТСЖ вы обязаны направить уведомление вашей УК о расторжении договора. И когда вы его подписываете, вы должны задуматься, как вы будете в случае чего расторгать. Вообще любой договор - он для того и предусмотрен: «а что будет, если»… Поэтому нужно все предусмотреть. На это как правило дается месяц. Кроме того, вы должны уведомить многочисленные органы о том, что начали свою деятельность – это в первую очередь жилинспекция и органы МСУ, на портале «Реформа ЖКХ» необходимо разместить информацию. Надо будет заключить договоры с подрядчиками, имея в виду что для этого потребуются акты по счетчикам. Еще бывает важно сохранить кадры технической службы эксплуатации: людям с одной стороны не хочется терять работу, а вам с другой стороны не хочется подбирать кадры – а эти люди уже знают ваш дом. Но это не означает что вам не надо менять административно-управленческий персонал, и тут уже надо смотреть индивидуально.

Еще очень важно сохранить документацию на дом. Это вообще говоря для эксплуатации важнейшее дело. Потому что возникает, допустим, засор канализации - и это хорошо, если видно стояк. А если он замурован в простенках где-то? Без документации вы даже не знаете, что и куда у вас проходит. Инженерных систем в многоквартирном доме достаточно много, и чем дом новее, тем их больше и они сложнее. Утрата проектной документации – это утрата возможности принятия экономических и технических решений. Поэтому акт передачи документации на дом обязательно надо составлять при переходе управления.

Управляющая компания плохо работает? Или вы начали подозревать, что ваши деньги уходят "не туда"? Или вашу УК просто решили обанкротить ?

Ответ один - управляющую компанию необходимо менять!

Дополнение - в конце материала вы можете найти видео с семинара, где мы объяснили ряд тонкостей, связанных со сменой УК.

Шаг 1. Выбираем альтернативную управляющую компанию.

Посмотрите всевозможные рейтинги управляющих компаний (вот наш старый рейтинг , а вот рейтинг администрации города Красноярска , или вот рейтинг сайта "Реформа ЖКХ"). Съездите, посмотрите дворы. Пообщайтесь с жителями домов, которые обслуживают УК-кандидаты.

Если вы живете в городе Красноярск, то не лишним было бы посмотреть список нарушений найденных в домах УК-кандидата Службой строительного надзора и жилищного контроля.

Сделать это можно на карте нарушений (ссылка).

Обязательно обсудите вопрос смены УК с соседями. Съездите к руководству выбранной вами управляющей компании и обсудите все интересующие вас вопросы. Причем ехать надо как можно более крупной группой скептически настроенных граждан.

Шаг 2. Выбираем способ смены УК.

Жилищный кодекс не дает нам право просто так взять и сменить управляющую компанию. Существует ряд ограничений, и зная их вы можете сделать выбор каким способом вы будете менять управляющую компанию.

Основные способы смены УК:

1) Выбор новой управляющей организации по окончанию срока действия договора управления со старой УК.

2) Существенные нарушения договора управления старой управляющей организацией, дающие собственникам квартир право расторгнуть договор управления в одностороннем порядке (часть 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

3) Лишение управляющей компании лицензии на право управления вашим домом согласно статьи 199 Жилищного кодекса РФ.

4) Расторжение договора по соглашению сторон, если старая УК согласна расторгнуть договор.

5) Смена способа управления многоквартирным жилым домом. Например, на общем собрании собственников вы принимаете решение о создании ТСЖ или ТСН, но в последствии товарищество не осуществляет управление многоквартирным жилым домом самостоятельно, а нанимает для этого управляющую компанию в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 137 Жилищного кодекса РФ.

Кстати, у такого способа есть один немаловажный плюс - если новая УК не оправдает ожиданий, то сменить ее можно будет проведя всего одно собрание правления ТСЖ, если это предусмотрено уставом товарищества.

Шаг 3. Проводим собрание собственников по смене управляющей компании в очно-заочной форме.

Прежде чем проводить собрание, внимательно изучаем договор управления со старой УК. Это позволит избежать множества ошибок.

1) Подготавливаем повестку собрания.

В повестку собрания необходимо включить вопросы о:

а) проведении собрания в форме очно-заочного голосования,

б) расторжении договора управления заключенного со старой управляющей организацией,

в) выборе способа управления и утверждения новой управляющей организации,

г) утверждении условий договора управления между собственниками и новой управляющей организацией, а также утверждении размера платы за содержание и текущий ремонт общедомового имущества,

д) сроках передачи технической документации (не позднее чем за 30 дней до прекращения действия договора управления со старой УК,рекомендуемый срок - 2-3 дня с момента проведения собрания) и накопленных средств от старой управляющей организации к новой (после расторжения договора управления),

Если старая УК утратила техническую документацию или ее часть, она обязана в течение трех месяцев за свой счет ее восстановить (п.21 Правил №416).

е) вопросы о порядке уведомления собственников о результатах собрания и месте хранения оригинала протокола собрания.

2) Не менее чем за 10 дней уведомляем всех собственников помещений в доме о проведении собрания.

Согласно жилищному кодексу, уведомлять необходимо заказным письмом или лично под роспись. Однако, если ранее на собрании собственников вы приняли решение о другом надлежащем способе уведомления, например вывешиванием объявлений на входах в подъезды, то вы можете воспользоваться этим способом.

Если вы не помните, чтобы принимали такое решение, посмотрите в действующем договоре управления и протоколах ранее прошедших собраний собственников. Во многих договорах присутствует такой пункт.

Не забываем вести реестр уведомлений ().

В реестре, если мы вручили уведомление собственнику лично, то он расписывается о получении уведомления сам. Если мы отправили уведомление заказным письмом, то мы делаем запись об этом с указанием номера почтового отправления. Если мы разместили (повесили) уведомление в установленном месте, то мы делаем запись об этом, и лицо разместившее уведомление, а также один - два свидетеля оставляют свои подписи.

Кроме того, с апреля 2016 года, обязательным приложением к протоколу собрания становится полный реестр собственников помещений в МКД (п.а п.19 по ссылке).

3) Проводим очную часть собрания в очно-заочной форме. Обязательно учитываем требования Минстроя к оформлению протоколов общих собраний, указанные в Приказе от 25 декабря 2015 г. N 937/пр.

Не обязательно, но крайне желательно вести реестр выдачи бланков собственникам.

4) Проводим заочную часть собрания в очно-заочной форме. Обходим собственников не присутствовавших на очном собрании.

Бланк Решения собственников используется все тот же.

5) Составляем протокол собрания.

Собственно, все понятно из образца протокола собрания.

6) Уведомляем собственников о результатах собрания.

Уведомление о результатах общего собрания собственников размещается не позднее чем через десять дней после завершения собрания в месте определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений.

Кроме того, не забываем о том, что отныне мы обязаны направлять копию протокола собрания в действующую на момент проведения собрания управляющую организацию в течение все тех же десяти дней.

Шаг 4. Уведомляем старую управляющую организацию о том, что мы ее сменили.

В случае принятия собранием решения о смене способа управления многоквартирным домом, уполномоченное собранием лицо, в течение 5 рабочих дней направляет в адрес старой управляющей компании, а также в органы государственного жилищного надзора, органы муниципального жилищного контроля, уведомление о принятом на собрании решении с приложением копии этого решения.

Указанное уведомление должно содержать наименование организации, выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме для управления этим домом, ее адрес, а в случае непосредственного управления собственниками помещений в таком доме - сведения об одном из собственников, указанном в решении собрания о выборе способа управления многоквартирным домом (п.18 Правил №416).

Шаг 5. Заключаем договор управления с новой управляющей организацией.

Согласно части 1 статьи 162 Жилищного кодекса РФ, более 50% собственников помещений в многоквартирном жилом доме должны расписаться в договоре управления с новой управляющей организацией. Если собственники не произведут этого действия, то договор управления не считается заключенным, не смотря на решение общего собрания собственников.

После того как собрание будет проведено, составлен протокол собрания и подписан договор управления, новая управляющая организация должна будет обратиться с заявлением в орган государственного жилищного надзора, чтобы внести изменения в лицензию этой управляющей организации.

Если все документы будут в порядке, то изменения в лицензию вносятся в течение 10 рабочих дней с момента поступления заявления (п.4 Порядка, утвержденного приказом Министерства строительства и ЖКХ РФ от 25.12.2015 г. № 938/пр).

Шаг 6. С какого момента платить в новую УК?

В новую управляющую организацию вы начинаете платить только с того момента, когда органы Государственного жилищного надзора включат ваш дом в лицензию новой управляющей организации. Эти сведения легко проверить, так как органы ГЖН обязаны размещать их на своем сайте в сети Интернет.

Если у вас остались какие-то вопросы, пожалуйста оставьте их в комментариях к данному материалу.

Дмитрий Иванов для нкжкх.рф

Образцы документов подготовила: юрист МОД "Народный контроль в ЖКХ" Серафима Виноградова.

Также прочитайте:

Видеозапись первой части семинара "Как поменять УК?":

Видеозапись второй части семинара "Как поменять УК?":

Оставить комментарии к данному материалу вы можете на наших страницах в социальных сетях

В соответствии с Жилищным кодексом РФ у собственников квартир имеется право выбора управляющей компании.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

Если жильцы недовольны качеством оказываемых услуг, то они могут отказаться от управляющей организации и .

Но в данном вопросе не все так однозначно. Существует определенный порядок и правила, нарушать которые нельзя.

Основания

Чтобы отказаться от услуг какой-либо управляющей компании, не нужно специальных оснований, достаточно недовольства качеством работы.

В том случае, когда ситуацией недовольно сразу несколько жильцов, процедура замены не представляет сложностей.

Кто имеет право?

Процедура отказа от управляющей компании регламентируется .

Отказаться от предоставления услуг может только владелец квартиры, то есть, если жилье приватизировано.

Если квартира не приватизирована, то решение будет принимать муниципалитет – в данном случае именно он считается владельцем объекта недвижимости. Но это не означает, что наниматель жилья не имеет право голоса.

Законодательство

Статья 162 пункт 8.1 Жилищного кодекса РФ регламентирует процедуру выхода из управляющей компании.

Согласно данному нормативно-правовому акту собственники жилья могут самостоятельно выбрать УК и отказаться от услуг уже имеющейся. При этом отсутствуют какие-либо штрафы, данная процедура проводится довольно быстро и не требует затрат.

Как отказаться от управляющей компании?

Важный момент – необходимо принять решение об отказе от услуг управляющей компании до момента окончания договора с организацией.

Если с этим опоздать, то договор будет пролонгирован еще сроком на 1 месяц и тогда уже придется ждать сроков окончания – то есть процедура затянется еще минимум на 1 год.

Нужно для начала провести собрание. Необходимо, чтобы каждый из жильцов был оповещен в письменном виде. Выбирается инициативная группа жильцов, которая направляет заявление о смене УК и протоколы собрания.

При этом не столь важно куда именно переходит дом, вполне допустимо – . Только после данной процедуры отказ от УК будет оформлен на законных основаниях.

Можно ли одному собственнику (одной квартире)

Отказаться от услуг, предоставляемых управляющей компанией возможно.

Один собственник тоже может отказаться от ненужных услуг.

В таком случае придется сразу искать замену и сам процесс довольно длительный и утомительный, поскольку требуется собрать некоторые документы.

Перейти в другую

Переход в другую управляющую компанию довольно прост. Для этого также должно быть организовано собрание, на котором жильцы решат – нужна ли смена УК и какую именно выбрать.

Для этого составляется протокол. Главное в данном вопросе договориться и выбрать наиболее приемлемый для себя вариант. Чтобы не нарваться на мошенников, рекомендуется изучить отзывы о заявленной УК.

Создать ТСЖ

Можно . Но на пути к этому существуют некоторые сложности, например, большое количество документов и бумаг, и их все нужно правильно заполнить.

Но иногда местный муниципалитет подготавливает все нужные документы самостоятельно, необходимо лишь указать информацию, которая относится именно к дому заявителя.

Чтобы ТСЖ было создано, нужно:

открыть отдельный лицевой счет;
провести собрание.

Затем по результатам будет принято решение. Важно, чтобы за создание товарищества собственников жилья проголосовало как можно больше людей.

Пошаговая инструкция

Можно ли отказаться от управления компанией?

Да, для этого необходимо:

собрать жильцов;
проголосовать;
если решение принято большим количеством людей, то потребуется отказаться от предоставляемых услуг.

Общее собрание жильцов

Если один из собственников крайне недоволен , то он должен выступить в качестве инициатора в данном вопросе.

Необходимо собрать жильцов и по результатам будет вынесено решение – какую компанию следует выбрать.

В том случае, когда в доме есть квартиры социального найма, следует пригласить представителя администрации.

Нужно максимально постараться сделать так, чтобы чиновник поверил правоте инициатора. По сигналу будет проведена проверка. Следует отметить, что по результатам работы составляются определенные акты.

Важно также определить – какие квартиры приватизированы, а какие – нет. Для этого проводится опрос. А также данную информацию допустимо получить в местном муниципалитете.

Затем нужно собраться и обсудить проблему. На общем собрание владельцев объектов недвижимости затрагиваются вопросы, касающиеся смены управляющей компании.

Если выбор осуществлен, то нужно обратиться к врачу. В любом случае, следует объяснить, почему именно эта компания.

Если сбор не получился, то следует напечатать свое предложение и отослать по всем квартирам. Жильцы таким образом проголосуют заочно. Но следует отметить, что решение будет приниматься исходя из занимаемой площади. То есть – 5 человек на 20 квадратах влияют на конечный итог голосования меньше, чем 1 на 50.

В любом случае решение оформляется в письменном виде и подлежит обязательному заверению печатью. Чтобы оно считалось законным, проголосовать должно за 1 вариант не менее 1000 человек.

Выбор способа управления

На очном собрании владельцев помещений принимается решение не только отказаться от услуг действующей ук, но и найти новую. Подобрать управляющую компанию можно на самом собрании.

Обычно выделяют 3 варианта:

поиск новой УК;
создание товарищества;
создание непосредственного управления.

Только в первом случае не требуются какие-либо затраты.

В случае создания ТСЖ и непосредственного правления придется на протяжение длительного времени побегать с различными бумажками по инстанциям.

Непосредственное правление довольно удобно, при нем заключаются прямые договора на поставку коммунальных услуг.

Огромное преимущество имеет данная форма правления – не требуется оплачивать содержание УК или ТСЖ. Но тем не менее, при выборе разных вариантов, у жильцов наблюдаются некоторые проблемы – они не всегда могут договориться между собой и выбрать нужный вариант.

Если собственников квартир в многоквартирном доме не устраивает управляющая организация, то они могут ее сменить. Однако, могут ли они сменить не одну управляющую компанию на другую, а, например, создать свое ТСЖ? Или наоборот, перейти с УК на ТСЖ? Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме, и многие другие вопросы рассмотрим в данной статье.

Можно ли сменить управляющую компанию на другую

Собственники вправе выбрать способ правления: так, они могут организовать товарищество владельцев жилья, либо же отдать правление в руки управляющей организации.

Начиная с 2015 года правила ведения деятельности для управляющих компаний сильно ужесточились: так, они обязаны проходить лицензирование. Однако их работа не всегда приносить удовлетворение владельцам квартир, тем более, что они платят за обслуживание дома приличные деньги. Именно поэтому так остро стоит вопрос о том, как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме.

Можно ли сменить УК на ТСЖ и наоборот

Если вас интересует краткий ответ, то он положительный: можно!

Самыми распространенными причинами, почему собственники решают сменить УК на ТСЖ являются ненадлежащее исполнение услуг, а также завышенные тарифы. Завышенные тарифы – это та причина, которая может быть объяснима. УК – это коммерческие организации и значит они не могут работать не получая прибыли. Ненадлежащее оказание услуг доказать достаточно сложно, однако, все реализуемо, если собственники знакомы с нормами, которых УК должна придерживаться.

Некоторые управляющие организации не выполняют все свои обязательства указанные в договоре с собственниками, и тогда перед владельцами жилых помещений также встает вопрос и том, можно ли поменять управляющую компанию, и если можно, то лучше ее поменять на другую подобную или же создать товарищество собственников жилья. Создать товарищество после работы с УК можно, и даже иногда просто необходимо.

Для того чтобы поменять УК на ТСЖ, нужно принять решение о создании товарищества собственников жилья, а также набраться терпения, ведь на практике большинство управляющих компаний не спешат передавать бразды правления товариществам собственников жилья.

Также возможна смена и ТСЖ на УК.

Смена ТСЖ

Вопрос о том, как поменять ТСЖ на другое товарищество не имеет большого смысла. В доме, который доверил бразды правления ТСЖ, обычно есть только одно товарищество собственников и перейти в другое не получится. Однако, можно переизбрать председателя товарищества собственников жилья, если работа предыдущего вас не устраивает.

Чтобы сменить председателя ТСЖ по всем правилам, необходимо разослать каждому собственнику уведомление о собрании заказным письмом. Можно и просто оповестить всех в доме о предстоящем собрании. На собрании для его легитимности должны присутствовать не менее 50% членов ТСЖ и также не менее 50% собственников жилья.

В ходе собрания должен состоятся избирательны процесс по форме открытого или закрытого голосования, по результатам которого и будет выбран новый председатель. Обязательный элемент любого собрания ТСЖ – это протокол. После назначения нового председателя необходимо разослать уведомления в ФНС и прочие инстанции о смене председателя. ИНФС также должно внести корректировку в ЕГРЮЛ товарищество касаемо его руководителя.
Также на собрании может быть принято решение о переводе обслуживания дома к какой-либо управляющей компании.

Вам также может быть полезно ознакомиться с данной схемой:

Законодательная база

Смена управляющей компании в многоквартирном доме – это вопрос, которым задавался каждый второй собственник жилья. Однако сменить УК на деле может оказаться намного сложнее и поэтому владельцы жилья должны разбираться в законодательной базе данного действия. Основным нормативным актом, выступающим в качестве регулятора деятельности управляющих компаний, является Жилищный кодекс РФ. По действующему жилищному кодексу можно узнать обязанности УК, а также причины, по которым собственники могут сменить УК.

Основания

Владельцы квартир в многоквартирном доме могут сменить управляющую компанию по следующим причинам:

по желанию большей части собственников, выраженному в ходе общего собрания (в данном случае уместно говорить о невыполнении УК своих обязательств или завышении УК тарифов на обслуживание);
отсутствие лицензии у УК;
если УК не выполняет свои обязательства или выполнение, но ненадлежащим образом.

Даже одной причины будет более чем достаточно для того чтобы собственники могли перейти в другую управляющую компанию или полностью сменить тип правления.

Порядок действий по смене УК в многоквартирном доме

Порядок смены одной УК на другую предусматривает прохождение нескольких этапов. Рассмотрим их:

Принятие владельцами квартир решения о том, что пора сменить управляющую компанию.
Выбор новой управляющей компании.
Передача протокола собрания старой и новой УК.

Кроме этих шагов подразумеваются и промежуточные этапы, а именно проведения собраний собственников квартир жилого дома. Может быть проведено несколько промежуточных собраний, а также одно основное в ходе которого будет принято решение об отказе услуг предыдущей компании, а также по результатам которого будет принято решение о выборе новой организации.

Уведомление

Для того чтобы основное совещание считалось законным, уведомление о смене управляющей компании должно быть направлено каждому собственнику дома заказным письмом не ранее чем за 10 дней до ожидаемой даты собрания.

Если не уведомить хотя бы одного владельца квартиры, то и само совещание, и его результаты могут считаться незаконными. Также для того чтобы результаты собрания были законными на нем должно присутствовать не менее половины от общего числа собственников жилья.

Порядок передачи документов

Выбранное уполномоченное лицо, либо же избранная УК или председатель ТСЖ должен обратиться в старую УК с заявлением о передаче документации. К заявлению следует приложить паспорт, протокол о смене УК, а также свидетельство о регистрации (если в старую УК обращается представитель от ТСЖ или новой УК).

Если совещание, на котором было принято решение выбрать управляющую компанию, было заочным , то помимо всего прочего к заявлению прикрепляется реестр владельцев помещений в нежилом доме, документ, который подтверждает их оповещение о предстоящем собрании, а также документы, подтверждающие проведение голосования и набор достаточного количества голосов.

Согласно действующему законодательству (2017 год) старая УК может продолжать выполнять свои функции не более двух месяцев после принятия собственниками решения о ее смене.

Проверить документы от представителя новой УК или ТСЖ старая УК обязана в течение 2 дней со дня их приема. Если старая УК обнаружит в них ошибки, то она обязана уведомить о них отправителя.

Если же с документами все в порядке, то старая УК приступает к процессу передачи документов новой УК или ТСЖ. Документы должны быть переданы новой УК или ТСЖ в течение месяца до того, как у нового правления наступит обязанность по управлению многоквартирным домом.

Еще не все поняли? Посмотрите видео, в нем тоже все рассказано как следует:

Порядок смены ТСЖ на УК

Для того чтобы сменить товарищество на УК необходимо, также как и в случае со сменой УК, организовать собрание собственников, в ходе которого необходимо рассмотреть вопрос ликвидации товарищества, а также определится с управляющей компанией. Алгоритм действий похож на уже выше описанный.

Первое, что необходимо сделать, это оповестить всех собственников о проведение собрания. Когда кворум собран, можно начинать собрание.
По его результатам должен быть составлен протокол, который в последствии играть важную роль в при передаче документов от товарищества собственников жилья УК.
У первого также имеется два месяца на то чтобы завершить все дела и передать их в руки новой управляющей организации.

Как видим, перейти из ТСЖ в управляющую компанию не сложно.

Особняком стоит такой вопрос, как отказ предыдущей УК от передачи документов новой УК. В таком случае можно обратиться с исковым заявлением в суд.

Выбор новой управляющей компании

Выбор новой УК состоит из нескольких этапов. Рассмотри каждый из них:

Подготовительные мероприятия. Так, необходимо еще до проведения собрания примерно знать какую управляющую организацию стоит выбрать, на какую желаете сменить существующую. Также в подготовительные мероприятия входит рассылка уведомлений о предстоящем собрании и его повестке дня.
Проведение собрания. Для того чтобы совещание считалось законным на нем должны присутствовать как минимум 50% от общего числа собственников. Выходным материалом считается протокол. Решение принимается просто большинством голосов.
После проведения собрания необходимо сделать копии протокола и выслать и в старую и новую УК.
Заключение договора с новой УК.
Передача документов от старой УК к новой.
Заключение новой УК договоров с ресурсоснабжающими предприятиями.

07.03.2013 21:52

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2011, N 1

ПРЕКРАЩЕНИЕ УПРАВЛЕНИЯ ДОМОМ ТСЖ

По истечении двух месяцев с момента размещения публикации о ликвидации ТСЖ ликвидационная комиссия может обратиться в налоговую инспекцию для внесения записи о ликвидации юридического лица со следующими документами:

Подписанным заявителем заявлением о государственной регистрации по форме Р16001 ;

Ликвидационным балансом;

Документом об уплате государственной пошлины в размере 4000 руб.

В соответствии с данными документами вносится запись в ЕГРЮЛ и выдается свидетельство о государственной регистрации ликвидации ТСЖ.

Таким образом, порядок ликвидации ТСЖ может показаться сложным и занимающим слишком много времени, но следует помнить, что он направлен на защиту интересов кредиторов, которыми, к слову, являются и собственники жилья. Кроме того, на наш взгляд, создавая товарищество, всегда нужно думать об ответственности, которую берет на себя соседское сообщество, и рассматривать непростой порядок снятия с себя такой ответственности как мотивацию к всестороннему обдумыванию.

Итак, мы выяснили, что отказ от такого способа управления многоквартирным домом, как ТСЖ, не означает безусловной необходимости ликвидации товарищества как юридического лица. Однако этот вопрос (сохранить или ликвидировать ТСЖ) целесообразно рассмотреть на общем собрании одновременно с выбором нового способа управления домом. Если ТСЖ не будет ликвидировано, при смене способа управления нужно провести расчеты со всеми контрагентами и расторгнуть хозяйственные договоры (особо важно расторгнуть договоры ресурсоснабжения). Тем не менее на товариществе по-прежнему лежат обязанности по ведению бухгалтерского учета, представлению бухгалтерской и налоговой отчетности. Ликвидация же ТСЖ на добровольной основе осуществляется в общем порядке.

М.А.Пургина

Руководитель юридического отдела

Фонда жилищного просвещения

"Ассоциация ТСЖ г. Нижнего Новгорода"

Подписано в печать