Кто может быть залогодержателем по договору ипотеки. Каким может быть залог по ипотеке? Заёмщикрв на «ипотечных каникулах» освободят от уплаты налогов

Ипотека с залогом уже имеющейся недвижимости обычно оформляется по причине того, что у клиента не хватает денежных средств полностью оплатить такую ссуду и это может быть спрогнозировано заранее.

Это относительно новая услуга на рынке кредитного обеспечения потребителей. Данный вид займа всегда обусловлен определенными условиями, требованиями к заемщику или непосредственно к залоговому имуществу. Также немаловажен такой момент, как сроки пользования подобного рода займом.

Что это такое – ипотека с залогом

Ипотека в залог существующего недвижимого имущества для банка и клиента является своего рода подстраховкой обеспечивающей стороны договоренностей гарантией того, что долговое обязательство в любом случае будет погашено. Такой механизм в практике финансистов, работающих с самым разным составом потребителей, может называться кредитом с обеспечением.

Здесь просто займовое договорное обязательство обеспечивается полной гарантией того, что в случае невозможности оплачивать ипотеку, её можно полностью или частично погасить залоговым имуществом:

квартирой;
земельным участком;
гаражом;
домом и т.д.

Таким образом, новое жилье, которое взял на себя заемщик в качестве ипотеки может оставаться за ним, но при этом он теряет ту недвижимость, что отписал банку как залог. Безусловно, для случаев, когда проблем никаких нет, и подобного рода подстраховка не пригодилась, весь кредит был выплачен клиентом, а договор закрыт без претензий, обе недвижимости, приобретенная и залоговая, остаются у клиента в собственности.

Которое взял на себя заемщик может также предполагать еще и внесение первой суммы – так называемого первоначального взноса. Только вот это условие касается не всех программ и не всех случаев, взятых в отдельности.

Это может повлиять на решение банка обязать потенциального клиента вносить первый взнос:

предоставление под залог недвижимой собственности клиента;
оценка и определение ликвидности залога в сравнении с оценкой приобретаемого жилья;
уровень дохода.

К примеру, если сумма ипотеки слишком велика, а недвижимость, принадлежащая заемщику, не стоит столько, чтобы в случае чего покрыть весь долг, тогда придется вносить еще первоначальный платеж. Величина такого платежа высчитывается специалистами банка, как правило, в индивидуальном порядке.

Однако если критерии заемщика полностью подходят под ту или иную программу финансового учреждения, то из этого следует, что он просто оплатит фиксированный первоначальный взнос. Индивидуально высчитывается размер первого взноса лишь при случаях, когда есть трудности с будущим погашением займа, либо какие-то недочеты в документах или прочих условиях.

Требования к недвижимости

При предоставлении своей недвижимости под залог по ипотеке, она не должна находиться в совместной собственности с каким-либо вашим родственником или кем-то еще. Правда, бывают случаи, когда банк соглашается на то, чтобы взять в залог такую квартиру или дом.

Но только при условии, если все совместные собственники напишут письменное согласие и даже могут выступить поручителями по ипотеке. Кроме этого существует также и ряд других условий и требований к недвижимости.

Она в обязательном порядке должна соответствовать следующим критериям:

Не должна находиться далеко от черты города и вообще цивилизации.
Быть ликвидной по стоимости по сравнению с адекватными рыночными ценами.
Не быть ветхой (старше 1990 года), снятой с обслуживания и учета в жилом комплексе из-за статуса «под снос», не находиться в аварийном состоянии.
Не должна находиться в каком-либо отчуждении – под залогом, в аренде или кредите.
Должна иметь чистую юридическую историю, не состоять под арестом или иметь какие-либо долги перед государством или кредиторами.
В доме или квартире не должны проживать инвалиды, несовершеннолетние, ветераны либо военнослужащие.

Насчет проживающих в помещении, которое пойдет под залог банку, в нем допускается регистрация не более 5 человек. Прописанные на такой жилплощади лица тоже должны написать письменное согласие и даже заверить его нотариально.

Опасения у банка может вызвать квартира, которая неоднократно продавалась.

Не получится по залогу предоставить банку только часть (долю) какой-либо недвижимости – в залог идет вся собственность при наличии согласных. Недвижимость, имеющая в своей конструкции деревянные элементы или полностью из дерева, не вызывает у банка доверия.

Условия заключения договора

Нужно помнить, что любой банк никогда не пойдет на то, чтобы заключать с вами договор по ипотеке, где стоимость предоставляемого залога на 100% перекрывает стоимость приобретаемого жилья.

Максимум ваша недвижимость, идущая по обеспечению ипотеки, должна быть по стоимости составлять 50 или 70% от цены покупаемой квартиры, земельного участка либо загородного дома. Очень редко некоторые финансовые организации готовы пойти на 80%, но это должно быть обусловлено условиями и параметрами платежеспособности клиента.

на сегодня доступно лишь для клиентов, которые соответствуют следующим параметрам:

являются владельцами зарплатной карты в этом же банке;
имеют высокий и стабильный доход;
готовы предъявить дополнительный залог;
готовы предоставить поручительство по ипотеке;
имеют кристально чистую историю по прошлым займам.

Кроме этого если сроки пользования ипотечными средствами, их величина удовлетворяют всем требованиям, то у банка может и не быть такой необходимости как требовать от клиента оплату первоначального взноса. Все зависит от расчета самой ипотечной программы – зависит ли ее ставка от первоначального взноса, или нет.

Тогда в этих случаях покупка недвижимости будет похожа уже скорее на рассрочку, но с процентами, а не на полноценный кредит. Еще до кризиса, примерно пару лет назад, первая обязательная сумма могла быть где-то 10-15% от всей стоимости приобретаемой недвижимости.

Размер первоначального взноса может на сегодня в среднем составлять уже 30% от стоимости всей приобретаемой покупки.

В целом можно отметить все условия, на которых сегодня можно взять ипотеку с предоставлением банку под залог собственное недвижимое имущество:

Очень желательно, чтобы недвижимость, которая оформлена на вас в качестве вашей собственности, не была единственным местом вашего проживания.
Ее стоимость не должна составлять 100% продажной цены приобретаемого жилья.
Приготовьтесь оплатить первоначальный взнос, который составит не менее 20-30% от цены приобретаемой недвижимости.

Программы, которые предлагают банки

Обычно люди решаются на приобретение второй недвижимости для себя в определенных случаях. Кому-то требуется обзавестись отдельной комнатой в приватизированном общежитии.

Кто-то собирается построить дом на земельном участке и ему требуется купить подходящую для этого территорию. А другим срочно понадобилось обустроиться в новострое, а потому приобретается еще строящееся либо только что построенное квартирное жилье. Третьим нужно развивать свой бизнес.

Поэтому приобретение недвижимости под производство – это выход для достижения таких целей. Цели могут быть разными, некоторыми банковскими учреждениями они учитываются, а некоторыми – нет.

Все эти и иные цели банк также будет учитывать при определении стоимости займа и предложениях клиенту воспользоваться той или иной программой. Если у вас очень высокий доход или есть дополнительный источник финансирования, то у вас могут быть все шансы, чтобы на вас была оформлена ипотека под залог имеющейся недвижимости без первоначального взноса.

Если доход средний или недостаточный, тогда вам может быть предложено, внести первоначальную обязательную сумму по ипотеке.

А по обеспечению потребуется предоставить не только уже существующую недвижимость, оформленную на ваше имя, но также и привести с собой поручителя. Этот созаемщик в случае ваших задержек по оплате долга сможет перекрыть его. Такой заём может перекрываться также дополнительным имуществом.

Например, в качестве второстепенного залога по ипотеке может выступать также и движимое имущество – автомобиль.

В редких случаях берут потребительский кредит с целью, чтобы заёмными суммами покрыть оплату долга по ипотеке. Но это по финансовым возможностям не всем клиентам может быть доступно. Все-таки, придется оплачивать одновременно две ссуды.

Для примера рассмотрим несколько крупных финансовых организаций, которые предоставляют ипотечный кредит, где есть возможность обеспечить его предоставлением в качестве залога уже имеющейся в собственности у клиента.

Таблица 1. Ипотечные программы в Россельхозбанке с предоставлением под залог уже существующей недвижимости в собственности заемщика

Ипотечная программа	Лимит суммы (руб.)и сроки	Проценты	Условия
По государственной программе	8 млн. До 30 лет	От 10,9%	Для молодых семей или многодетных. При личном страховании и страховке по кредиту. Первый взнос – 20%.
По государственной программе	8 млн. До 30 лет	От 12%	Для остальных клиентов. Необходимо личное страхование. Первый взнос – 20%.
Специальные программы	От 100 тыс. До 25 лет	От 7-7,5%	Приобретение квартир у банковских партнеров-застройщиков жилых комплексов. Первый взнос – 20%.
На стандартных условиях	До 20 млн. До 25 лет	От 13%	Обязательное страхование приобретаемой недвижимости. Первый взнос – 20%.
Под материнский капитал	До 20 млн. До 30 лет.	От 13,5%	Наличие сертификата материнского капитала. Первый взнос – 10%.
По двум документам	100 тыс. – 6 млн. (но не более 60% от оценочной стоимости жилья). Срок – до 25 лет.	13,5% и выше	Дом, участок или квартира с первичного рынка, где недвижимость была построена на средства банка.

Таблица 2. Ипотечные программы в Сбербанке с предоставлением под залог уже существующей недвижимости в собственности заемщика

Таблица 3. Ипотечные программы в Газпромбанке с предоставлением под залог уже существующей недвижимости в собственности заемщика

Таблица 4. Ипотечные программы в банке ВТБ24 с предоставлением под залог уже существующей недвижимости в собственности заемщика

Таблица 5. Ипотечные программы в банке ДельтаКредит с предоставлением под залог уже существующей недвижимости в собственности заемщика

Вы можете поинтересоваться у сотрудника банка, от чего конкретно зависит ставка по ипотеке – от первоначального обязательного платежа либо от сроков кредитования. И уже, исходя из ответа, сможете определить, что именно для вас выгоднее всего – увеличить сроки по выплате ипотеки, либо сразу внести серьезную сумму первоначального взноса, чтобы легче было затем погашать ссуду.

Ведь если вы внесете сразу 30% от суммы всей ипотеки, тогда ваша ставка сразу понизится на 1-2, а иногда и на 2,5%. Чем крупнее сумма первого взноса, тем ниже будут процентные ставки для погашения долга перед финансистами.

Ипотека под залог имеющейся недвижимости в Сбербанке

Профессионалы в Сбербанке называют такой вид кредитования ломбардной ипотекой и на 2019 год предоставляют его чаще для приобретения первичного или вторичного жилья. Но вот государственная ипотека в Сбербанке по ломбардному варианту займа не проходит.

Этот заимодавец имеет возможность предоставлять ссуду под залог существующей недвижимости, не контролируя цели и причины для оформления ипотеки. в этом банке, зависит от того, какая у вас кредитная история, уровень заработка и залог.

Максимум лимиты сумм не ограничены, а минимум предоставляется только в размере 353 тыс. рублей .

Положительные и отрицательные стороны

Разумный подход к оформлению ипотеки под залог уже существующего в собственности заемщика недвижимого имущества предполагает проведение предварительного анализа всех параметров потенциального клиента и условий программы в банке.

Для этого обычно принимаются во внимание, и тщательно изучаются все моменты, среди которых могут оказаться и отрицательные для вас. Все зависит от индивидуальных условий ипотечной программы и соответствия ваших параметров, как заемщика.

К таким моментам относятся следующие важные детали:

Оценку залогового имущества лучше проводить при участии независимого эксперта, а не того оценщика, которого предлагает банк.
Подумайте о страховании ипотеки и рисков ее непогашения с вашей стороны, если вы имеет какие-либо сомнения относительно вашего будущего.
Обязательно рассчитайте свои платежеспособные возможности заранее.
Тщательнее выбирайте банки, где предлагаются наилучшие процентные ставки по годовым.
Пересмотрите все требования ипотечных программ и свои критерии – насколько вы соответствуете всем условиям.

Обратите внимание на следующие моменты, которые могут повлиять на успех в одобрении вашей заявки:

отличная кредитная история;
высокий доход;
возрастной критерий;
прописка, регистрация в районе банка;
трудовой стаж и прочее.

Проверьте всю документацию на юридическую чистоту вашей недвижимости, что вы предоставляете под залог по ипотеке. Наличными денежные средства по ипотеке банками не выдаются, поэтому вам следует обзавестись счетом, куда именно будут перечисляться средства.

При независимой экспертизе есть все шансы, что ваше недвижимое имущество будет оценено реально, по таким расценкам, которые существуют на рынке на данный момент. В случае, когда вы пользуетесь услугами эксперта, который был предложен банком, есть риск, что он оценит вашу недвижимость в угоду интересов банка, а не ваших.

Скорее всего, он станет занижать ее стоимость, чтобы впоследствии ваши обязательства перед банком были увеличены за счет дополнительного залога, поручительства или повышенных процентных ставок. – это очень важный нюанс, которым, к сожалению, большинство заемщиков пренебрегают.

Задумайтесь, если ваша ипотека довольно внушительных размеров, вы ее оформили на длительный срок. Разве вы сможете дать гарантию, что за 25 лет не потеряете работу, не заболеете или не случится, что-либо еще, могущее помешать вам исправно оплачивать ссуду? И, если при мелких потребительских займах страховка просто нецелесообразна, то при крупных и длительных по срокам специалисты рекомендуют все же воспользоваться ею.

По закону страхование ипотеки не является добровольным, но обязательным ( , редакция от 23.06.16).

Существенные положительные моменты:

если вы приобретаете новостройку по ипотеке в качестве жилого помещения, то предоставленный залог в виде не нового жилья может существенно перекрыть оплату ипотеки;
но еще выгоднее для вас, как для клиента, будет ситуация, когда вы в итоге сможете погасить ипотеку, и при этом за вами в собственности остается еще и недвижимость, которую вы предоставляли в качестве залога.

Для этой цели многие заемщики даже готовы расстаться с автомобилем, когда предоставляют его в качестве дополнительного залога по ипотеке. Но такое возможно лишь с разрешения банка.

Недостатком может оказаться одна немаловажная деталь: вы отдаете в залог уже имеющееся у вас имущество, которое обычно оценивается в суммы по объему меньше, чем размер стоимости приобретаемой вами в ипотеку недвижимости. Если бы ипотечная недвижимость шла в залог, тогда вероятнее всего была бы автоматически увеличена и сумма самого кредита.

Так как, стоимость существующей недвижимости оказывается ниже, то и сумма к выдаче по займу будет ниже.

Например, вы можете получить по государственной программе ипотеку в размере 80% от стоимости залогового имущества – существующей у вас недвижимости. В денежном эквиваленте сумма будет одна, в данном случае. А при предоставлении под залог покупаемой квартиры – сумма будет другая, увеличенная.

Но это если покупаемая вами, к примеру, квартира является новостроем или, же просто оценена в сумму большую, чем залоговое имущество. Поэтому на это также следует обращать внимание, когда хотите по ипотечному договору предъявлять в качестве залога свою дешевую квартиру, находящуюся в вашей собственности.

Видео: Под залог какой квартиры брать кредит. Ошибка ипотечного заемщика №3.

Приветствуем! Залог – ипотека. Эти две вещи мы обсудим в нашем новом посте. Вы узнаете подробную информацию об ипотеке – залоге недвижимости. Какие особенности имеет ипотека недвижимости, как регулируются отношения между банками и заемщиками по ипотеке.

Достаточно распространенной практикой в кредитной деятельности является предоставление денежных ссуд под залог какого-либо имущества. Таким образом, банки подстраховывают себя в случае отсутствия выполнения заемщиком своих финансовых обязательств.

Почему залог и ипотека чаще всего оформляются именно на недвижимость:

Стоимость объекта на этом рынке высока, соответственно – велик и кредит и всегда существует риск, что заемщик не справится с долговыми обязательствами;
Недвижимость всегда ценится в цене, ее стоимость постоянно растет, поэтому если банк не получит платежей по кредиту, объект может быть реализован по неплохой цене;
Практически отсутствует риск, что недвижимость внезапно исчезнет или утратит функциональность, как например автомобиль, банки достаточно серьезно проверяют объекты, на которые оформляют кредит и не предоставят его на приобретение ветхих жилых помещений, а также действует обязательно страхование квартиры по ипотеке.

Залог недвижимости является гарантией исполнения заемщиком своих обязательств в случае невозможности выполнить платежные действия по уже имеющемуся кредиту. Недвижимый объект в случае возникновения финансовых сложностей у заемщика может перейти в собственность кредитора или быть реализованным с аукционных торгов.

Залог жилья также предполагает, что право на недвижимый объект находится за кредитором ровно до того момента, как заемщик погасит все свои долговые обязательства. Имущество, являющееся предметом залога по одному договору, не может быть перезаложено еще раз.

Виды залога

Классический – при заключении договора недвижимость является собственностью залогодержателя, но заемщик сохраняет право пользования им.
Заклад – имущество остается на временное хранение или пользование залогодержателю, как например, мелкие вещи в ломбарде.
Твердый тип залога – помимо того, что имущество числится за залогодержателем, он имеет право нанести соответствующие знаки, что данная недвижимость – предмет залога.

Тип залога зависит от вида закладной, основного документа, который определяет все условия касательно жилых помещений, которые закладываются банку как гарант исполнения кредитных прав и обязанностей заемщика:

Закладная с оформленной фиксированной ставкой по предоставленному кредиту. Согласно такому документы со стороны заемщика ежемесячно будет происходить внесение денежных средств для погашения основного долго и начисленных по нему процентов.
Плавающая или корректируемая процентная ставка по закладной зависит от текущего состояния банковской или рыночной ситуации. Может меняться раз в год, посему является рискованным предприятием, так как может значительно увеличить кредитный платеж.
Закладной документ с установленными дифференцируемыми платежами. Удобен, если доход заемщика может измениться – платежи могут быть уменьшены или увеличены.
Закладные гарантированные – подразумевают оформление страховки на предмет залога.

Льготные программы кредитования молодых семей или семей с двумя и более детьми.

Право на ипотечное жилье и специальные залоговые условия будут применены к участкам , стоящих в очереди на улучшение жилищных условий, либо владельцы сертификатов на .

Залог и и специальных категорий работников.

Военнослужащие – участники накопительной ипотечной системы могут приобрести жилье, используя собственные, накопленные и заемные денежные средства. Льготные условия кредитования могут иметь участники специальных программ по переселению в связи с изменением места работы, например, учителя, переезжающие в дальний населенный пункт.

Основные виды ипотечных сделок

Если все факторы для возникновения ипотеки сработали, может возникнуть 2 вида ипотеки – в силу закона и договора.

Ипотека в силу закона.

В соответствии с действующим федеральным законодательством об ипотеке, в залоге оказываются объекты недвижимости, приобретаемые исключительно при целевом кредитовании. То есть приобретаемое заемщиком жилье и будет являться предметом залога кредитной организации.

Основания для возникновения:

Приобретение заемщиком жилого дома, квартиры, земельного участка или строительство нежилого помещения с использованием предоставленного банком кредита, с обязательным залогом банку приобретаемого имущества с момента регистрации сделки;

Оформление приобретаемого объекта недвижимости в кредит с договором о рассрочке платежа;

При оформлении пожизненной ренты на недвижимое имущество с содержанием иждивенца, тот, кто является ее получателем, в качестве обеспечения исполнения обязательств приобретет право залога на данную недвижимость.

Государственная регистрация сделки ипотеки в силу закона осуществляется вместе с самой регистрацией объекта недвижимости в органах Росреестра. В качестве подтверждения оформления сделки в установленный законодательством срок гражданин получит выписку из реестра сделок с отметкой о наступлении ипотеки в силу закона. Реализовать такую недвижимость без согласия банка будет невозможно.

Ипотека в силу договора.

Договорная ипотека возникает в тот момент, если между заемщиком и залогодателем есть специальная договоренность о недвижимости, которая станет предметом закладной.

Основания такой ипотечной сделки:

Оформление приобретаемой недвижимости без обременения права владения и распоряжения;

Сбор пакета документов на дом или квартиру, которая будет являться предметом залога (этот или любой другой объект недвижимости, у рыночной стоимостью не менее размера запрашиваемого кредита);

Составление и регистрация отдельного ипотечного договора.

Данный вид ипотеки проходит процесс регистрации отдельно от договора по приобретению объекта недвижимости, на основании отдельного ипотечного договора.

Особенности договора залога ипотеки

После положительного рассмотрения кредитной заявки и одобрения банком личности заемщика составляется договор залога приобретаемой или уже имеющейся недвижимости, которая станет предметом залога. Объект, который является обеспечением кредита, должен обладать определенной степенью ликвидности, соответствовать необходимому размеру кредитных средств, что обычно отражается в отчете о независимой оценке недвижимости.

Поправки и изменения вносятся в бланк дополнительного соглашения на стадии подписания и согласования самого договора, исключительно с согласия кредитной организации.

Договор должен быть составлен в 3-4 экземплярах для каждой из сторон и регистрирующих органов и содержать следующие пункты:

Подробное описание предмета залога недвижимости и ипотеки;

Отчет независимого эксперта о проведенной оценке стоимости объекта недвижимости;

Сроки предоставления ипотечного кредита, процентные ставки;

Размер штрафных санкций при неисполнении своих обязательств сторонами договора;

Сведения о каждой из сторон;

Права и обязанности заемщика касательно заложенного объекта собственности.

Ипотека и банки

Специализированные кредитные организации – банки – имеют право осуществлять выдачу долгосрочных ипотечных кредитов с составлением закладной на объект недвижимости — это залог, без залога может быть оформлен только потребительский кредит по более высокой процентной ставке.

Основные нюансы оформления ипотечных кредитов для банков:

Долгосрочные кредиты ограждают от частого ведения переговоров и поиска новых заемщиком, обеспечивают стабильный доход;

В то же время из оборотных средств банка изымается значительная сумма, что может быть не очень удобно;

Риск потери кредитных средств невелик, так как имеется недвижимость, выступающая в качестве залоговой;

Выгодные специальные предложения обеспечивают стабильный поток клиентов по оформлению ипотеки;

После оформления кредитного договора закладная может быть продана банком сторонней организации.

Важным условием предоставления кредита является не только проверка сведений о недвижимом объекте (особенности конструктива здания, проверка ликвидности и местонахождения объекта ит.д.), который станет предметом залога, но и проверка соответствия личности заемщика предоставляемым требованиям.

Во избежание предоставления недостоверных сведений о трудовой деятельности и уровне дохода, банки все чаще проверяют справки 2-НДФЛ напрямую в Налоговой инспекции или Пенсионном фонде РФ.

Гражданину при выборе будущего банка не стоит гнаться за более низким процентом по ипотеке, а лучше выбрать ту кредитную организацию, по которой существует большое количество адекватных отзывов о проделанной работе. Хорошо, если компания находится не первый год на финансовом рынке и имеет достаточное обеспечение своих же собственных обязательств.

Роль и перспективы ипотеки в России

Выдача ипотечных кредитов – важный и неотъемлемый элемент современной экономики. Развитие ипотеки неотъемлемо связано с функционированием промышленной сферы, ростом строительства и сельского хозяйства.

Тщательный отбор заемщиков, устойчивые процентные ставки и обеспечение выполнения обязательств оформлением залоговой недвижимости сказывается и на развитии банковской системы в целом. Чем больше устойчивых ипотечных институтов в экономике, тем она стабильнее и эффективнее.

На дальнейшее плодотворное развитие ипотечной сферы могут оказать влияние:

Дополнительные законодательные акты;

Изменение налогового законодательства;

Развитие строительных технологий и появление на рынке более доступного жилья;

Государственное субсидирование жилищных кредитов;

Секьюритизация ипотеки – когда банк становится единственным держателем обязательств и рисков по ипотечному долгу, может самостоятельно пытаться искать пути выхода из ситуации, когда заемщик не может или не хочет исполнить свои обязательства, в компетенции банковской организации — провести реструктуризацию кредита, либо перепродать долг целиком другой стороне;

Выпуск ипотечных ценных бумаг – рефинансируемых долговых документов с определенной финансовой ценностью.

Как всегда ждем ваших вопросов в комментариях и будем благодарны за репост и лайк.

При ипотеке обязательно осуществляется оформление залога недвижимости.

1.
2.
3.

Заложенное имущество имеет ряд ограничений в отношении осуществления некоторых сделок.

Порядок заключения договора

Участниками сделки выступают собственник имущества (залогодатель) и банк (залогодержатель). Между ними заключается договор, содержащий обязательные пункты:

параметры заложенной недвижимости;
оценочная стоимость предмета;
сведения об обязательстве (суммарная величина и период действия ипотеки);
реквизиты участников отношений;
ограничения по использованию недвижимости.

Договор заключается в нотариате. Удостоверение сделки уполномоченным лицом – необходимая правовая норма. В результате подписывается четыре экземпляра: нотариусу, кредитору, заемщику, регпалате.

До составления документа следует собрать пакет необходимых бумаг:

документ-основание на квартиру (о покупке);
выписка из ЕГРЮЛ о закреплении права собственности за заемщиком;
заключение эксперта-оценщика о состоянии квартиры;
экземпляр светокопии кредитного договора;
личные документы заемщика.

После подписания договора залога следует внести изменения в имеющуюся запись в реестре по объекту недвижимости. Для этого заемщик и кредитный инспектор направляются в МФЦ или регпалату.

После получения подтверждения о внесении изменений следует проверить один момент: учетный номер объекта недвижимости должен быть одинаковым в полученной выписке и кадастровом паспорте. В случае обнаружения расхождений проводят манипуляции по исправлению записи.

Если неверен учетный номер в выписке из реестра, то с соответствующим заявлением обращаются к регистратору (МФЦ или Регпалату). Неверные записи в кадастровом паспорте изменяют путем представления документа, содержащего неверные сведения в БТИ.

Оформление залога недвижимости: ограничения по распоряжению

Залог недвижимости не означает потерю права собственника на управление имуществом. Заемщик осуществляет обслуживание объекта, например, вкладывает деньги в ремонт или уплачивает средства управляющим службам. Но при этом есть определенные ограничения, которые не позволяют владельцу распоряжаться недвижимостью в полном объеме.

В большинстве случаев требуется разрешение залогодержателя на осуществление значимых сделок с предметом договора. Так, капитальная перепланировка квартиры не возможна до полного погашения долга. Конечно, первоначально всегда ведутся переговоры с кредитором. Иногда банк идет навстречу и не препятствует запланированным работам. Единственное правило – нужно доказать банку, что в результате проведенного ремонта квартира останется с той же степенью ликвидности.

Некоторые виды работ по обустройству не требуют постановки в известность кредитора. Это касается тех переделок, которые не будут основанием для изменения технического плана квартиры. Например, остекление балкона (если квартира расположена не на верхнем этаже) осуществляется без каких-либо разрешений.

Сдача квартиры в аренду, в общем-то, должна согласовываться с кредитором. Но на практике банки смотрят на такие сделки «сквозь пальцы». Это связано с тем, что наниматели вряд ли будут проводить реконструкцию помещения, и банк уверен, что физическое состояние объекта останется первоначальным. Но здесь нужно помнить, что если инспектор сочтет такое использование объекта залога противоречащим имеющемуся договору, то возможна процедура изъятия недвижимости для погашения долга заемщика.

Срок действия

Договоры залога и на кредит взаимосвязаны. Первый обеспечивает возвратность средств. Следовательно, срок залогового соглашения равен сроку кредита.

После оплаты последнего платежа по ипотеке следует обратиться в регпалату для снятия обременения с недвижимости. Для этого представляются документы на квартиру, договор залога плюс официальная справка банка о нулевом остатке долга.

Рассказать друзьям

(1 оценок, среднее: 5,00 из 5)

Российская ипотека получает все большее распространение, и, наверное, уже не осталось людей, которые бы не слышали о ней. Однако в представлении большинства людей ипотека - это покупка квартиры под залог недвижимости, что не совсем точно выражает суть этого явления. Юрист М2 рассказывает о юридическом и практическом аспектах ипотеки как разновидности залога.

Любая кредитная организация заинтересована в том, чтобы выданные денежные средства были возвращены полностью и в оговоренный срок, а также в том, чтобы с минимальными усилиями возместить убытки в случае неисполнения обязательств заемщиком. Поэтому лучшей гарантией возврата займа служит залог: он подразумевает право залогодержателя (кредитора) удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества в случае неисполнения залогодателем (должником) его обязательств. Так расшифровывают данный термин ст. 334 Гражданского кодекса (ГК) и ст. 1 Закона `О залоге`. Вместе с тем необходимо отметить, что залогодателем может быть как должник, так и собственник, решивший гарантировать своим имуществом исполнение чужих обязательств.

Ипотека - это одна из разновидностей залога, представляющая собой залог любой недвижимости при любых обстоятельствах: залог квартиры при получении кредита на покупку автомобиля тоже будет называться ипотекой.

Уточним, что к недвижимости относится любое имущество, которое прочно связано с землей и чье перемещение невозможно без нанесения несоразмерного ущерба имуществу (ст. 130 ГК РФ). В частности, недвижимостью считаются квартиры, дома, объекты незавершенного строительства, строения, помещения, леса и т. д. К недвижимости причисляют воздушные и морские суда, космические объекты, но только в том случае, если они подлежат государственной регистрации.

Даже в случае смены собственника заложенного имущества кредитор имеет право потребовать исполнения обязательств должника за счет реализации предмета залога.

Что надо знать о залоге

Ранее договор залога подлежал обязательному нотариальному удостоверению, но теперь в связи с изменениями, внесенными в Закон `Об ипотеке (залоге недвижимости)`, вполне достаточно государственной регистрации и внесения соответствующей записи в государственный реестр - после этого договор ипотеки будет считаться заключенным. Вы предпочитаете лишний раз подстраховаться? Можно заверить договор у нотариуса.

При получении договора залога после госрегистрации необходимо убедиться, что на нем стоит отметка, указывающая, когда и за каким номером зарегистрировано обременение на имущество. Как правило, такой штамп ставится на обратной стороне одного из листов договора. Если отметка отсутствует и при этом не поступало сообщения об отказе в регистрации договора, необходимо проверить, внесена ли соответствующая запись в реестр. Для этого обратитесь в тот орган, где договор находился на регистрации. При наличии соответствующей записи в реестре на ваш экземпляр договора поставят штамп. Если же ее нет, нужно выяснить, по каким причинам договор не был зарегистрирован.

При оформлении ипотеки одним из супругов необходимо предоставить согласие второго супруга на оформление такой сделки (когда она совершается в отношении совместно нажитого имущества). Причем согласие лучше оформить у нотариуса, который заверит подлинность подписи супруга. Если залогодатель не состоит в браке, он предоставляет об этом заявление в банк.

Говорить о списке документов, необходимых для регистрации договора, а также о сроках регистрации довольно сложно, поскольку в разных районах Москвы и Московской области вы можете столкнуться с разными требованиями.

С оглядкой на банк

Залог - тот вариант обеспечения обязательств, под который охотнее всего дают кредиты. Однако, когда вы решаете воспользоваться ипотечным кредитом, помните, что это накладывает на вас некоторые обязательства и ограничения.

С того момента как оформлена ипотека, вы сможете распоряжаться имуществом только по согласованию с залогодержателем. Это не значит, что вам запретят, например, завещать свою недвижимость, но информировать залогодателя о ее судьбе и состоянии вы обязаны.

Заметим, что даже в случае смены собственника заложенного имущества кредитор имеет право потребовать исполнения обязательств должника за счет реализации предмета залога. Например, обязательства заемщика не были исполнены на момент открытия наследства - к наследникам перейдут и долги.

При заключении договора купли-продажи заложенного имущества залогодатель обязан поставить в известность об этом залогодержателя. Покупатель также должен быть предупрежден о том, что покупаемое им имущество находится в залоге. В противном случае судебных разбирательств не избежать.

Пример. Гражданин В. заключил с банком договор ипотеки, предметом которой являлась квартира. Через некоторое время после заключения договора он решил продать ее, причем ни банк, ни покупатель квартиры не были об этом извещены. После оформления сделки заемщик перестал выполнять свои обязанности по кредитному договору. Банк обратился к нему с требованием возобновить выплаты под угрозой применения штрафных санкций, но, не добившись успеха, попытался наложить взыскание на квартиру. На этом этапе и состоялось знакомство представителей банка с новым владельцем квартиры. Обе стороны обратились в суд с исками к гражданину В. Банк требовал вернуть кредит, выплатить проценты по нему и штраф, а покупатель квартиры - расторгнуть договор купли-продажи, вернуть деньги и уплатить компенсацию. Суд удовлетворил оба иска.

Как правило, в договоре залога отмечается, что в случае значительного уменьшения стоимости имущества или его утраты банк (кредитор) имеет право потребовать либо замены предмета залога (тогда необходимо зарегистрировать соответствующие изменения в договор), либо немедленного исполнения обязательств.

Договор, как правило, предусматривает возможности для залогодержателя потребовать досрочного исполнения обязательств или реализации предмета залога.

Раз - залог, два - залог

С согласия первого залогодержателя залогодатель имеет право заложить имущество еще раз. Причем каждый последующий раз он должен получать согласие всех предыдущих залогодержателей. Если ни одно обязательство залогодателя не будет исполнено, требования залогодержателей будут удовлетворяться в порядке очереди. Оформление всех последующих залогов и их прекращения потребует значительного времени: и залогодателю, и регистратору необходимо будет разобраться, какая ипотека регистрируется, какая - снимается. По мнению специалистов, последующая ипотека обоюдно невыгодна сторонам. Если должник имеет намерение погасить задолженность (например, за счет реализации имущества), ему будет сложно найти покупателей на имущество с обременением. А залогодержатель рискует не получить должного денежного возмещения за счет реализации заложенного имущества в случае неисполнения должником своих обязанностей.

Пример. Гражданин взял кредит в банке под залог загородного дома. Оценочная стоимость дома равнялась примерно $600 тыс. Сумма кредита составила $400 тыс. Через некоторое время гражданин снова обратился в банк с просьбой выдать ему кредит размером $150 тыс. Так как общая сумма кредитов не превышала оценочную стоимость имущества, банк принял решение выдать второй кредит, оформив последующий залог на имущество.

Когда наступил срок первых платежей по кредитам, выяснилось, что заемщик не может исполнить своих обязательств перед банком. Дом был выставлен на продажу и реализован с большой скидкой -за $450 тыс. Вырученная сумма полностью покрыла первый кредит, начисленные проценты и пени, но второй кредит был выплачен лишь частично. Таким образом, интересы банка пострадали из-за значительного снижения стоимости залога.

От чего зависит процентная ставка по ипотеке под залог жилья? Как взять ипотеку под залог имеющейся недвижимости без первоначального взноса? Где оформить ипотечный кредит под залог квартиры?

Банки выдают кредиты только в том случае, если имеют надёжные гарантии их возврата. Если вы решили улучшить жилищные условия за счёт заёмных средств, финансовые компании более охотно пойдут вам навстречу, если вы предоставите им дополнительные доказательства платежеспособности .

А именно – оформите в залог уже имеющееся жильё , чтобы получить займ на приобретение нового. О том, как это сделать грамотно, быстро и на выгодных условиях, я, Денис Кудерин – финансовый эксперт журнала «ХитёрБобёр», расскажу во всех подробностях.

Вы узнаете также, какие факторы влияют на процентную ставку по ипотеке , и почему в некоторых случаях лучше взять потребительский кредит, чем оформлять ипотечный.

Обязательно читаем до конца – в заключительном разделе вас ждут советы, как получить ипотеку, когда нет денег на первоначальный взнос.

Лучшее предложение под залог дома или квартиры от MyZalog24:
Сумма займа: 250 т.р. - 7 000 000 млн.
Срок кредитования: 1-30 лет.
Процентная ставка: от 8,5 (по акции).
Получение по 2-3 документам.
В качестве залога: квартира, комм. недвижимость, дом для круглогодичного проживания, коттедж, апартаменты, таунхаус

1. Можно ли получить ипотечный кредит под залог квартиры

С точки зрения банка ипотечный кредит – это любой кредит под залог недвижимости. Сама ипотека предполагает наличие залога. Предметом выступает либо приобретаемое жильё, либо уже имеющееся .

Тема нашей статьи – как раз второй вариант: ипотека под залог «наличной» недвижимости – квартиры или дома.

Почему банкам такой залог более выгоден? При традиционном ипотечном кредитовании сумма заёмных средств достигает 80% от стоимости квартиры.
А вот при залоге имеющейся недвижимости этот показатель – не более 60% , а иногда и меньше. То есть риски банка снижаются, а потенциальные доходы – увеличиваются.

Заёмщик тоже получает определённые преимущества в результате такой сделки:

снижается процентная ставка;
банки менее пристрастно проверяют кредитную историю;
упрощается процедура оформления кредита – банк требует меньше документов ;
часто при наличии залога не нужно платить первоначальный взнос;
кредит выдаётся на длительный срок – от 5 до 25 лет , а иногда и дольше.

Заёмщик имеет право выбрать любой объект для покупки , тогда как ипотека под залог приобретаемого жилья обычно предполагает аккредитацию банком конкретных объектов строительства.

При этом есть 2 варианта кредитования с залогом. Первый – традиционный, предполагающий погашение долга после 5-25 лет регулярных выплат .
Второй – более современный, при котором заёмщик берёт кредит, приобретает новое жильё, продаёт старое и тут же возвращает большую часть долга или даже весь долг банку.